Image Image Image Image Image Image Image Image Image Image

Бизнес-журнал | 29.07.2016

Фильтр статей по регионам...
Вверх

Вверх

Городской сценарий

Городской сценарий

| Дата публикации: 26, Сен 2014

За градостроительные ошибки прошлого городские жители расплачиваются на протяжении нескольких поколений: скученностью, дефицитом инфраструктуры, транспортными проблемами. Между тем решение найдено давно, и прячется оно за аббревиатурой КОТ — комплексное освоение территорий. За ней стоит простая житейская мудрость: пусть человек живет там, где работает, и отдыхает там, где живет.

Масштаб проектов КОТ определяется не квадратными метрами, а многообразием типов недвижимости и сценариев жизни в отдельно взятом месте. Именно такой подход делает город динамичным, считала канадско-американская писательница, классик нового урбанизма Джейн Джейкобс. Девелопер в таких проектах сродни творцу, который создает самодостаточную ткань города по актуальным мотивам времени. «КОТ улучшает имидж городов, повышает качество жизни, создает условия для развития бизнеса», — подчеркивает Вартан Погосян, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP.

Так, в бизнес-районе Songdo, который возводится на насыпном острове недалеко от Сеула (Южная Корея), нашли отражение модные концепции вроде «улиц без машин», «интеллектуального здания», «энергосберегающего дома» и пр. В голландском Роттердаме квартал Коп ван Зюйд, реализуемый на месте бывших портовых зон, станет новым ориентиром города и связующим звеном между разрозненными районами. Как видно из этих примеров, единого знаменателя у проектов КОТ нет: они бывают масштабными и не очень, актуальными и устаревшими. Удачными проектами, реализованными на принципах КОТ, в международной практике считаются построенный с нуля мегаполис-легенда Бразилиа, город для европейцев на территории Кейптауна (Южная Африка) Сенчури Сити, самый чистый и благополучный город Индии Чандиарх.

Это комплексы!

Свой опыт комплексного освоения территорий имел и Советский Союз. В эпоху массового строительства Москва и другие города‑миллионники словно на дрожжах прирастали спальными районами, а вокруг производств и научных учреждений формировались микрогорода. Урбанизация рассматривалась в контексте хрущевок, которые в народном сознании быстро деградировали до «хрущоб». Эксперты считают, что строительство велось без оглядки на будущее. «Такое жилье не имеет отношения к нашему времени: в нем низкие потолки, крошечные кухни, сидячие ванны», — подчеркивает Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED.

По словам Григория Алтухова, коммерческого директора ФСК «Лидер», итогом советского девелопмента стали огромные территории промзон в центре Москвы и других городов, улицы и дороги, не рассчитанные на большое количество личного транспорта. Из‑за того что ткань городов прирастала объектами инфраструктуры неравномерно, уже тогда был заложен сумасшедший сценарий жизни, который мы воспроизводим и по сей день: жить в спальном районе — работать в центре — отдыхать на даче. «В мире все давно по-другому, — уверяет известный архитектор Эрик ван Эгераат. — Из Манхэттена люди никуда не уезжают на уик-энд, поскольку здесь много общественных пространств. Сады и ресторанчики есть даже на крышах».

В 1990‑е годы, когда наше государство отказалось от функции застройщика, российские города, а в особенности Москву, охватила эпидемия точечной застройки, создававшая дополнительную нагрузку на социальную и транспортную инфраструктуру. Попытки реализовать проекты КОТ тоже не всегда оказывались успешными. «Сколько было построено дешевых микрорайонов с единственной целью — получить прибыль! — восклицает Андрей Сорокин, главный архитектор проекта ApartVille. — Как жители будут добираться до работы и до дома, где они будут хранить авто — никого не волновало. Куда они будут водить детей — тоже. В результате мы получили потенциальные гетто с высоким уровнем преступности».

Жирную точку в этом процессе поставил масштабный градостроительный проект «Москва-Сити» — «конгломерат» недвижимости всех мастей: от офисов и торговых галерей до апартаментов и гостиничных номеров. К столичному «Сити» можно относиться по-разному, однако то, что у Москвы появился комплекс небоскребов «на вырост», очевидно. Как говорит Эрик ван Эгераат, ни один «Сити» мира сразу гармонично не вливался в жизнь города.

Достаточно вспомнить парижский La Defense, который сначала имел очень ограниченный успех, а потом стал достойной альтернативой престижным районам центрального Парижа. Если сейчас московский «Сити» рассматривается как место, куда можно приехать, то в перспективе это будет район, где можно остаться. Клерки «распробуют» для проживания имеющиеся здесь апартаменты, изменится логистика.

Живи и работай

«На текущий момент комплексное освоение территории — единственно правильный подход к развитию города, — считает Александр Зубец, генеральный директор компании «Новые Ватутинки». — Он позволяет решить множество проблем, связанных с маятниковой миграцией (за счет увеличения рабочих мест), дефицитом инфраструктурных объектов, неудовлетворительным состоянием инженерных коммуникаций…»

По данным «Метриум Групп», в старых границах Москвы на первичном рынке жилья экономкласса только восемь из 22 проектов относятся к категории точечной застройки, остальные — к комплексной. В комфорт- и бизнес-классе около 60% новостроек — проекты, основанные на принципах КОТ. В частности, удачным примером может служить миниполис «Строгинский», который как раз сочетает в себе жилые комплексы этих двух классов.

Старые промышленные зоны, которые по мере разрастания городов оказались в их черте, а то и недалеко от центра, — первейшие кандидаты для применения принципов КОТ. «Комплексное освоение территорий серьезно изменит облик городов: деградирующая среда превратится в современную», — уверен Леонард Блинов, заместитель генерального директора Urban Group.

КОТ не только предполагает возможность построить жизнь в рамках одного района, но и практически позволяет ходить на работу «в тапочках». Как рассказала Екатерина Батынкова, коммерческий директор группы компаний INSIGMA, в элитном квартале Сейнт Джордж Ворф, расположенном в Лондоне на набережной Темзы, бизнесмены, топ‑менеджеры и специалисты работают в офисном центре, который находится у порога дома.

В России формула «живи и работай» откровеннее всего воплощена в ММДЦ «Москва Сити», где создано свое «государство» с апартаментами и офисами, обслуживающее интересы белых воротничков. Согласно подсчетам Олеси Кошкиной, директора по маркетингу ОАО «Сити» (управляющая компания ММДЦ «Москва-Сити»), к 2018 году, когда строительство масштабного проекта будет завершено, количество служащих и посетителей достигнет 250 тыс. человек, что сопоставимо с населением целого города.

По версии Ирины Могилатовой (TWEED), со временем вокруг «Сити» непременно сформируется новый элитный район Москвы, который прирастет премиальными жилыми комплексами: «Это место располагает к семейному проживанию: рядом Москва-река, есть прекрасная парковая зона. Возможность ходить на работу в «Сити» пешком станет серь­езным преимуществом для жителей новостроек. Выиграет и город: разгрузится логистика».

Близость к работе дает и другие бонусы. Для предпринимателей это хорошая возможность контролировать бизнес и оперативно реагировать на нештатные ситуации. К тому же во многих проектах КОТ местные жители-бизнесмены имеют возможность приобрести или снять нежилые помещения на льготных условиях.

В Подмосковье комплексные проекты насыщаются бизнес-возможностями с прицелом на улучшение транспортной ситуации в конкретной локации, ведь в этом случае происходит отток служащих из Москвы. Как рассказал Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ», согласно нормам, в региональных КОТ половина от общего количества жителей должна быть обеспечена рабочими местами. «Правда, на практике создать такое количество офисов и магазинов вряд ли получится, — размышляет эксперт. — Придется строить промышленные производства, соседство с которыми жителей не обрадует».

Определенные надежды возлагаются на индустриальные парки вроде «Сколкова», которые должны стимулировать бизнес к переезду за город. Ожидается, что в Подмосковье, например, их к 2018 году будет около десятка. Так, в Зеленограде планируется построить кластер микроэлектроники и высокотехнологичного бизнеса (во времена СССР это было специализацией города, и там сохранились необходимые кадры и научная база), в Волоколамском районе возникнет первый в Московской области кластер «Фармополис».

Впрочем, важнейший принцип, который девелоперам стоило бы перенять из западной практики, — соблюдение планов и сроков строительства. «Комплексное освоение территорий предполагает длительный период реализации — до 15–20 лет, — комментирует Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»). — За это время меняются условия, экономическая и политическая ситуация, да и люди, стоящие у власти. В Европе или, например, Японии ни одно из этих событий никак не отражается на реализации уже согласованных проектов КОТ. А в нашей стране, к сожалению, ситуация иная: то и дело корректируются детали и пересматриваются первоначальные условия».

Мнение эксперта

Комплексное освоение территорий требует квалифицированной работы над проектом маркетологов и урбанистов, причем в тесном контакте с будущими жителями — для выявления их истинных потребностей. Подобные проекты наша компания реализует с 2010 года в рамках концепции «Миниполис».

В «Миниполисах» мы, например, отказались от продажи нежилых помещений: коммерческие площади только сдаются в аренду, поэтому мы можем влиять на состав арендаторов. При этом есть преференции для жителей. Мы даем дополнительные арендные каникулы на время ремонта, индивидуально подходим к социально значимым арендаторам. Так, если речь идет о детском развивающем центре, загрузка которого происходит с сентября по май, в ставке учитывается фактор сезонности.

Концепция «Миниполис» строится на семейных и духовных ценностях. К нам поступало достаточно предложений по сдаче в аренду помещений под специализированные магазины алкогольной продукции. Такие операторы готовы платить двойную, даже тройную ставку. Однако мы были вынуждены им отказать: логичнее сдать помещение под аптеку или лингвистический центр. Например, в миниполисе «Строгинский» работают магазины, которые занимаются продажей хоккейного инвентаря, что не случайно: рядом расположен Дворец спорта «Янтарь», который посещают жители.

Мы тщательно выбираем операторов и арендаторов, не забывая о творческом подходе. Несколько раз давали карт-бланш новичкам в бизнесе и ни разу не прогадали. Свежий пример — открытие одним из жителей прачечной, в которую интегрирован пункт химчистки известного оператора. К такому предпринимателю всегда есть кредит доверия, ведь это сосед, живущий в том же доме. Все вопросы и пожелания клиентов могут быть приняты лично.

Ноу‑хау нашей компании — соседские клубы, где представители разных поколений общаются, делятся знаниями и возможностями. Сферы интересов жителей миниполиса разнообразны: здесь проводятся мастер-классы по кулинарии, работают танцевальные студии, секции йоги…
Эту форму общения не заменят никакие чаты.

Сейчас компания «Сити-XXI век» работает над тремя новыми проектами в Подмосковье, которые могут появиться на рынке к концу следующего года. Они создаются в соответствии с концепцией «Миниполис». Наш подход складывается из таких составляющих: экологическая среда, транспортная доступность (удаленность от Москвы — не более 15 км), социально полезная инфраструктура и добрососедский микроклимат.

Виталий Разуваев

коммерческий директор девелоперской компании «Сити-XXI век»

Комментарии