Некоторые итоги рынка недвижимости

Прослушать новость

Валерий Мищенко,
Председатель совета директоров семейства компаний KASKAD Family


Рынку недвижимости 2017 год запомнился существенными изменениями. Как отмечают эксперты, перемены затронули все области: от правовых до социальных. Например, получили развитие флагманские проекты в области реновации жилого фонда и инфраструктуры, появилась федеральная программа "комфортная городская среда". Стоит отметить решение о внесении поправки в 214-ФЗ, которая заставит жить рынок по другим правилам.

Долгое время считалось, что уровень цен на недвижимость непосредственным образом зависит от экономической ситуации в стране, но в последнее время мы можем убедиться, что это совсем не так. Сейчас рынок старается развиваться на основе индивидуальных закономерностей, не обращая внимания на внешние факторы. Некоторые специалисты утверждают, что отрасль входит в новую эпоху – возникла определенная модель строительного бизнеса, которая и позволяет рынку жить своей обособленной жизнью.

Сегодня существенно возросли требования со стороны покупателей: цена уже не является основным фактором, стимулирующим покупку. Произошло это из-за увеличения доступности разнообразных финансовых инструментов. Поскольку значительная часть сделок по покупке недвижимости осуществляется в ипотеку, покупатели стали выбирать комфортное жилье большей площади, людям не обременительно доплатить несколько тысяч за удобство. На первый план теперь выходит не цена недвижимости, а качественные характеристики жилья и наличие развитой инфраструктуры. Безусловно, сейчас покупателям важна не столько общая сумма покупки жилья, сколько ежемесячный платеж по ипотеке. Важными критериями выбора недвижимости стали: архитектурный ансамбль, транспортная доступность и социальная инфраструктура.



По мнению экспертов, снижение активности на рынке аренды было прогнозируемым явлением. Так как именно в 2017 году размер среднемесячной арендной платы сравнялся со ставкой по ипотечному кредиту. Бывшие арендаторы предпочитают отдавать деньги в счет погашения ипотечного кредита на приобретение своей личной жилплощади. По нашим данным, треть нынешних собственников подмосковного жилья составляют бывшие арендаторы городских квадратных метров, и за следующие несколько лет их может стать гораздо больше.

По итогам 2017 года сложились благоприятная ситуация для покупки недвижимости, связанная со снижением ставки по ипотеке, которая сегодня достигает в среднем 7-8% годовых. Для покупателей действуют льготные программы, государственные субсидии, скидки от застройщиков и другие бонусные программы. По моему мнению, одним из самых успешных примеров ипотечного кредитования 2017 года заслуженно является рекордно низкая ипотечная ставка на малоэтажное жилье в Подмосковье – всего 5,9% годовых. Достигнуть таких процентов нам (KASKAD Family) позволило сотрудничество с ПАО "МИнБанк", сегодня застройщики предлагают действительно уникальные по своей выгоде и актуальности банковские продукты. Количество сделок с привлечением ипотечных средств в 2017 г выросло на 42,96% по сравнению с прошлым годом. Только за первое полугодие 2017 года кредитными организациями было предоставлено 423 486 ипотечных кредитов на общую сумму 773,0 млрд рублей.*)

*) По аналитике ЦБ



Прогнозы на будущий год

Стоит помнить, что 2017 год принес немало изменений, которые получат свое развитие и в этом году. Основные изменения рынка мы сможем увидеть после принятия поправок к закону 214-ФЗ, который предусматривает переход всего рынка к проектной модели финансирования, застройщикам придется полностью отказаться от договоров долевого строительства. В первую очередь, это приведет к укрупнению рынка, девелоперы, не обладающие достаточным количеством ресурсов и средств, будут вынуждены занимать другие ниши.

Еще буквально несколько лет назад, банки принимали очереди застройки, исходя из той информации, которую им предоставил сам девелопер. Теперь же ЦБ будет проводить самостоятельный анализ проекта, оценивать уровень его рентабельности и формировать очередь застройки. В будущем, это позволит избежать недостроенной жилой массы, которая, скорее всего, финансово не оправдает себя.

Так же, хотелось бы напомнить, что сегодня уже нет новых форматов жилья, их лимит исчерпан. Рынку теперь остается создавать все более ликвидные финансовые инструменты, чтобы сделать жилье доступным для всех категорий населения. На сегодняшний день, ипотека на рынке недвижимости – это 85-90% всех сделок.



Программа реновации, введенная правительством Москвы, по мнению экспертов, повлияет на объем предложения, спрос останется тем же. С увеличением предложения, темпы реализации замедлятся, поэтому ожидается, что девелоперы будут снижать цены, с целью переманивания потребителей, но сильного дисконта ждать не стоит.

Грядущие изменения, естественно, изменят ценообразование. В связи с отказом от привлечения средств дольщиков, потребителю придется платить «из своего кармана» за все издержки, которые девелопер может понести в рамках проекта. Из-за перехода на новую рыночную модель финансирования, стоимость квадратного метра будет расти. Мы прогнозируем, что рост может составить 10-12 процентов.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:
Совокупную недвижимость в мире оценили в $200 триллионов
Москва вошла в ТОП-20 городов с самой дорогой недвижимостью в высотках
Недвижимость в Подмосковье покупают от 60 до 80 процентов москвичей

С точки зрения ипотеки, в следующем году ожидается повышенное внимание банков к платежеспособности клиентов, также государство начнет субсидировать четыре пункта процентной ставки в рамках развития программы материнского капитала. На фоне снижения рисков девелопмента мы ожидаем удешевление ипотечной ставки в среднем на 2%, что приведет к динамике роста спроса на ипотечные продукты и, как следствие, увеличит количество проданных квадратных метров.

Telegram-канал "Федерального Бизнес Журнала" - @bizmag_online