Правильная дистанция

Прослушать новость

Жить в другом регионе или даже за рубежом, а квартиру сдавать в аренду — ничего сложного. Особенно сейчас, когда обеспечить дистанционный контроль за жильём и арендаторами собственникам помогают специальные сервисы. Они обещают, что вовлечение хозяина в процесс аренды будет минимальным, и даже могут устроить так, чтобы жильцы и хозяева не пересекались вообще.

Большинство решает вопрос с дистанционной арендой по старинке — договариваются со знакомыми, соседями, родственниками, чтобы те навещали арендаторов, проверяли квитанции за коммунальные услуги, содержимое почтовых ящиков, решали вопросы с парковками и т.д. Кто-то доверяет арендаторам, кто-то устраивает сеансы по скайпу с обзором жилплощади.
Многие предпочитают обращаться к знакомым агентам по недвижимости или ищут их в Сети и по объявлениям. Отношения между сторонами в этом случае могут регулироваться достаточно просто: составляется нотариальная доверенность на управление квартирой, а дальше уже никого, кроме хозяина, не интересует, как именно риелтор будет распоряжаться жилплощадью —  поливать цветы или сдавать в аренду. У частного агента Юрия Осипова есть клиенты, которые не приезжают в Москву по несколько лет, он общается с ними по скайпу и по доверенности решает все вопросы. Одна клиентка таким образом делала дистанционно ремонты и сдавала шесть квартир, живя в Лондоне, пока не продала. Но в основном Осипов предоставляет услуги технического обслуживания арендуемых квартир, самое важное в его работе —  правильно составить акт приёма-передачи квартиры, описать всё имущество. Он фотографирует каждый скол паркета и каждый косметический дефект ремонта, чтобы избежать спорных ситуаций. Иногда для собственника вбитый в стену с дорогой штукатуркой гвоздь —  уже крах.
Менее популярны в России, чем взаимодействие с частниками, услуги доверительного управления квартирой, которые предоставляют агентства недвижимости. Такие услуги распространены на Западе, а у нас в стране, по оценкам Романа Бабичева, руководителя департамента аренды компании «Азбука Жилья», в доверительное управление передаётся до 1% квартир.
Как поясняют в компании «Миэль», доверительное управление —  это передача собственником доверительному управляющему полномочий и прав по распоряжению его имуществом для сдачи его в аренду. Что именно включает в себя эта услуга, зависит от конкретного договора доверительного управления. Возможны разные варианты: отслеживание ротации арендаторов, проведение ремонта в квартире с последующей сдачей её в аренду, обеспечение уборки и так далее. Как правило, агентство берёт первоначально 50-100% от стоимости найма на подбор первого клиента, а в дальнейшем от 10 до 20% в месяц. По данным «Азбуки жилья», стоимость таких услуг варьируется от 5 до 50% от месячной арендной ставки ежемесячно. Разумеется, с частным риелтором или просто знакомым сговориться можно и на куда более скромную оплату услуг по сопровождению арендуемой квартиры. Хотя и гарантий качества меньше, чем в случае с агентством.
При этом в последнее время запросов на доверительное управление стало меньше, говорит Бабичев: причина —  скупость арендодателей.
Чаще всего доверительным управлением интересуются собственники элитного жилья и профессиональные рантье, имеющие много объектов недвижимости. Между тем в Kalinka Group, работающей как раз в элитном сегменте недвижимости, считают, что эта услуга в России крайне редка. Во многом потому, что она невыгодна крупным риэлторским компаниям. По данным Kalinka Group, стоимость услуги обычно —  одна месячная арендная плата. Соответственно, если квартира стоит $10 тыс., то столько и получит доверительный управляющий за год своей работы. Очевидно, что браться за управление только одной квартирой брокеру, занимающемуся элитной арендой, неинтересно, а если взять ответственность сразу за пять квартир, можно сойти с ума, говорят в компании.  
Сложность договоров, юридической базы по разграничению ответственности —  ещё одна причина, по которой агентства не хотят заниматься такими услугами, отмечает Бабичев из «Азбуки жилья».
Классические агентства недвижимости вряд ли будут активно развивать эту услугу. А вот новые онлайн-ресурсы  как раз могут автоматизировать многие процессы, сделать управление проще, чем когда агент «работает ногами». В сеть переходят многие процессы на рынке недвижимости, в том числе и обслуживание арендодателей.

Кто ещё не в белом?
В 2014 году вышел на рынок электронный риелтор «33 Слона», который начал с того, что предложил арендодателям услуги профессиональной фотосъёмки квартиры и размещение объявления о сдаче квартиры на популярных площадках. Потом стал расширять спектр услуг, предлагать, к примеру, застраховать арендуемые квартиры.  В 2015 году подобные услуги начал оказывать сервис Maroom, который сразу предложил комплексное обслуживание аренды квартиры. Проект работает на то, чтобы собственники и арендаторы могли вообще никогда не пересекаться. Maroom, возглавляемый Алексеем Кузиным, в 2016 году получил 2,1 млн инвестиций от Фонда развития интернет-инициатив и оказался среди проектов, отобранных в акселератор ФРИИ.  В мае 2017 года ожидается второй раунд финансирования.
Сервис одним из первых предложил услугу проверки арендаторов. Их «пробивают» через открытые источники, ЕГРП, службу судебных приставов, проверяют с помощью «Скориста» (банковский скоринг, позволяющий видеть информацию из бюро кредитных историй) и других сервисов. Maroom разработал типовые договора аренды, чтобы защитить интересы и собственника, и нанимателя. В договорах прописаны все детали: при каких условиях арендатор имеет право заводить домашних животных, менять интернет-провайдера, переделывать что-то в квартире. Договор заключается между собственником и сервисом, а уже затем Maroom подписывает его с арендатором. Через общий личный кабинет на сайте собственник квартиры и арендатор могут видеть все договора, документацию, платежи. Кроме того, сервис решает проблемы при поломках техники, выступая «третейским судьей» между жильцом и хозяином. По сути, арендатор при этом получает консьерж-сервис.
В стоимость обслуживания входит также страхование квартиры. Ну и наконец, Maroom берет на аутсорсинг бухгалтерию собственников жилья —  подаёт за них налоговые декларации, ведёт ИП, если собственник решит его оформить.
Но вот желающих на такие услуги немного. Стоп-фактор для развития Maroom то, что большинство сделок по сдаче квартиры —   «серые». Если учесть плату за сервис, который предоставляет Maroom, а это 7% от арендной ставки в месяц, и прибавить 13% НДФЛ, получается, что собственник должен расстаться с 20% дохода. Можно оформить ИП и платить 6% налога, но тогда придётся ещё делать отчисления в фонды.
Особенно налогообложение отпугивает тех, у кого только одна квартира в аренде. Между тем неуплата налогов элементарно не позволяет электронному сервису проводить безналичные платежи. Да и вообще, с прозрачностью его работы никак не сочетается нарушение закона. При этом год назад Maroom проводил исследование рынка и выяснил, что частные маклеры, работающие с собственниками, которые не платят налоги, берут за свои услуги до 20% от арендной платы в месяц. «То есть часть собственников платят частным маклерам те же 20%, которые могли бы платить нам и государству, если бы вышли в правовое поле. Их мотивация для нас загадка», —  пожимает плечами Алексей Кузин.  
Вот и выходит, что клиентская база Maroom пока невелика —
50 договоров с владельцами квартир. Приходится искать другие пути развития. В этом году проект начал оказывать услуги краткосрочного и среднесрочного найма, заселяя людей в квартиры, которые сдаются на онлайн-площадках Airbnb и Booking.com. Кроме того, Кузин рассчитывает на сотрудничество с девелоперами апарт-комплексов. Они предлагают своим клиентам, среди которых много людей, купивших жильё в инвестиционных целях, такую услугу, как «доходный дом», или консьерж-сервис. Чтобы не создавать достаточно сложный комплекс услуг в своей структуре, девелоперы готовы отдавать его на аутсорсинг. Вторая точка роста для проекта Кузина —  сотрудничество с компаниями, снимающими квартиры для своих сотрудников. Им, в отличие от частных лиц, платить налоги привычно и вполне сподручно —  расходы на проживание сотрудников должны быть документально подтверждены.