Ипотека, даже при льготных условиях, остается крупным финансовым обязательством. Прежде чем подписывать кредитный договор, важно понимать размер переплаты и оценить реальные затраты на весь срок кредита. Это можно сделать двумя способами — вручную по формулам или воспользовавшись онлайн-калькулятором, где необходимо указать ключевые параметры кредита: процентную ставку, срок займа, сумму и тип платежей. Эксперты портала «Выберу.ру» рассказывают, как правильно рассчитать стоимость ипотеки и почему это вообще нужно делать.
Зачем рассчитывать переплату по ипотеке?
При оформлении ипотеки заемщик сталкивается не только с выплатами по процентам. В конечную переплату входят и дополнительные расходы, которые могут значительно увеличить общие затраты на кредит. К таким расходам относятся:
• Страховые взносы — обязательное страхование залога (квартира, дом) и, иногда, добровольные виды страхования, такие как личное страхование заемщика или титульное страхование.
• Штрафы и пени — это санкции, которые банк может применить в случае просрочки платежей.
• Комиссии, оценка недвижимости и другие дополнительные расходы.
Процентная ставка, как правило, оказывает наиболее значительное влияние на итоговую переплату. Чем выше ставка, тем больше заемщик заплатит банку за возможность использования заемных средств. В ипотечных кредитах это особенно актуально, поскольку сроки погашения могут достигать 20–25 лет. За такой длительный период переплата может не только достигать суммы кредита, но и значительно её превысить — иногда в два раза и более.
Важно заранее определиться с типом погашения кредита — регулярные аннуитетные платежи (одна и та же сумма строго каждый месяц, без стремления выплатить всё как можно быстрее) или досрочные выплаты. Важен и планируемый способ погашения долга: его тоже лучше определить для себя заранее – либо строго по графику, либо досрочно (через ипотечный калькулятор с досрочным погашением).
Переплата при оформлении кредита через застройщика действительно может оказаться ниже, чем при классической ипотеке. Основная причина — короткий срок кредитования, который обычно совпадает с периодом строительства объекта и составляет 2-3 года.
За этот период процентные выплаты не успевают значительно увеличиться, что снижает общий объем переплаты. Однако важно учитывать, что ежемесячные платежи в таком случае могут быть довольно высокими, что требует значительных финансовых возможностей от заемщика. Вначале строительства цены на квартиры могут быть ниже, но общая сумма кредита все равно будет значительной для погашения в сжатые сроки вместе с процентами.
Кроме того, существует несколько рисков, которые важно учесть. Один из главных — это возможность мошенничества со стороны недобросовестного застройщика. Также стоит опасаться задержек в строительстве, что может привести к длительным ожиданиям и дополнительным затратам. Недостаток прозрачности и правовая незащищенность на рынке недвижимости делает такие ситуации реальными, особенно для тех, кто стремится сэкономить на начальных этапах строительства.
Чтобы избежать неприятных сюрпризов, потенциальному заемщику следует тщательно рассчитывать переплату и анализировать свои возможности. Самостоятельный расчет позволит понять, справится ли человек с финансовой нагрузкой и сможет ли регулярно вносить платежи в течение всего срока кредита без риска возникновения просрочек. Оценка переплаты также помогает выбрать наиболее выгодную программу, сравнив предложения разных банков.
Предварительные расчеты необходимо проводить не только при оформлении ипотечного кредита, но и при планировании накопления на первоначальный взнос. Для этого можно использовать ипотечный вклад — специальный срочный депозит, который позволяет аккумулировать средства для будущей покупки жилья. Однако стоит помнить, что результаты расчетов, будь то по кредиту или вкладу, всегда будут примерными, так как окончательные условия могут меняться в зависимости от различных факторов.
Таким образом, предварительный расчет — это важный инструмент для принятия взвешенного решения по ипотечному кредитованию. Он помогает заемщикам трезво оценить свои финансовые возможности и выбрать оптимальные условия, снижая риск переплат и финансовых трудностей в будущем.
Как снизить переплату?
Один из возможных способов снизить общие затраты на ипотеку — это оформление кредита через застройщика. Хотя такой вариант сложно назвать полноценной ипотекой, он представляет интересный финансовый механизм. В отличие от стандартных банковских кредитов, застройщики могут предлагать кредиты без необходимости внесения первоначального взноса. Однако стоит учесть, что процентные ставки по таким займам обычно выше, чем в банке. Это связано с тем, что застройщик, по сути, предоставляет займ без залога, поскольку недвижимость остается в его собственности до завершения строительства и сдачи объекта.
Такой вид кредитования зачастую используется в сделках по договору долевого участия (ДДУ). По условиям ДДУ, покупатель приобретает права на недвижимость только после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Это делает такие кредиты менее рискованными для застройщиков, но и менее выгодными для покупателей с точки зрения процентных ставок.
Как рассчитать переплату самому по формуле?
Формула следующая: величина ежемесячного платежа умножается на срок кредита в месяцах, после чего из полученного результата вычитается сумма основного долга. Итоговый результат: те самые проценты по кредиту. Однако подходит этот метод только для аннуитетной схемы платежей, что сразу стоит иметь в виду.
Например, заёмщик получил от банка 5 млн руб. на 20 лет (240 месяцев) по ставке 15%. Ежемесячный платёж составит 65840 руб. Для расчёта переплаты 65840*240-5000000 = 10801600 руб. Переплата будет почти 11 млн руб.
При дифференцированной схеме платежей формула другая – s/n + s*P*d/G/100, где:
• х – платёж в месяц;
• s – размер «тела» кредита на дату расчёта процентной части по очередному платежу;
• P – ставка;
• d – количество дней в расчётном периоде (месяц или менее);
• G – количество дней в году (365 или 366);
• N – число оставшихся месяцев до конца срока.
При дифференцированной схеме ежемесячный платёж составит в первый месяц 83333 руб., в последний – 21094 руб. Переплата считается так: 5000000/240+5000000*15*30/365/100 = 7531250 руб.
При частично-досрочном погашении сумма переплаты также пересчитывается. По закону заёмщик может внести любую сумму сверх ежемесячного платежа в любое время. Но также клиент вправе выбрать два варианта изменения условий – уменьшить размер ежемесячного платежа или снизить срок с сохранением суммы платежа в месяц.
Более удобный способ расчёта вне зависимости от того, какую схему платежей предлагает банк, –онлайн-калькулятор. В него достаточно ввести срок и сумму ипотеки, процентную ставку и выбрать дифференцированную или аннуитетную схему. Калькулятор покажет размер переплаты (сумму начисленных процентов за месяц и за весь срок), общую сумму к погашению.
Что еще нужно учитывать?
При расчете переплаты по ипотеке не стоит забывать о других аспектах. Помимо процентной ставки и страховых взносов, на переплату влияют и другие факторы:
• Длительность кредита — чем дольше срок займа, тем больше будет переплата, даже если ставка кажется низкой.
• Инфляция и возможные изменения экономической ситуации могут повлиять на ставки по ипотечным кредитам, особенно если ставка плавающая.
• Дополнительные услуги и комиссии, которые могут взиматься банком при обслуживании кредита, также способны увеличить общую сумму выплат.
Таким образом, расчет переплаты — это важный этап при планировании ипотеки. Он помогает заемщику лучше оценить свои финансовые возможности и выбрать оптимальные условия кредита. Использование ипотечных калькуляторов и консультирование со специалистами по кредитам может значительно снизить риски и помочь избежать неприятных финансовых сюрпризов в будущем.
Новые комментарии: