Константин Земсков: отличие коллективных инвестиций от финансовой пирамиды

Бизнес-журнал подготовил интервью с Константином Земсковым, Заместителем Генерального директора «АКТИВО».

• Константин, в чем отличие деятельности «АКТИВО», связанной с привлечением коллективных инвестиций от финансовой пирамиды?

Финансовые пирамиды не занимаются покупкой реальных активов, а используют вновь привлеченные средства для частичной выплаты первым инвесторам. Компания «АКТИВО» покупает в фонд реальные активы, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости на приобретаемый объект.

Помимо серьёзной процедуры due diligence, эти активы также изучаются управляющей компанией и спецдепозитарием на предмет возможности владения такими активами фондом. Наконец, эти активы несут рентную доходность, из которой и выплачивается вознаграждение инвесторам.

• Давайте, поподробнее. Что предлагается купить инвестору, во что вложить средства?

При первичном формировании нового фонда компания «АКТИВО» предлагает инвесторам стать будущими пайщиками закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ), который будет иметь в собственности определённый объект недвижимости. Мы рассказываем про все особенности имущества, которое предполагается купить в фонд, и про ожидаемую доходность. Будущий пайщик подписывает предварительный договор, в рамках которого выплачивает нам 10% от инвестиции, что является подтверждением его намерения о дальнейшем сотрудничестве и своеобразной гарантией того, что мы получим от него остальные 90%.

• 10% — это невозвратные средства?

По договору с будущими пайщиками обеспечительный платёж является невозвратным. Это делается для того, чтобы, когда мы сформируем фонд и объявим capital call, у нас было основание полагать, что мы соберём оставшиеся 90% и не подведём остальных инвесторов. Но бывают разные жизненные ситуации. Как правило, компания идёт навстречу клиентам и возвращает средства.

• Что подразумевается под фондом?

Фонд не является самостоятельным юридическим лицом, а в соответствии с законодательством Российской Федерации, является имущественным комплексом. Управляет фондом управляющая компания, которая имеет лицензию Центрального банка Российской Федерации на ведение деятельности, связанной с доверительным управлением имуществом пайщиков. Существует несколько способов формирования фонда. Наиболее часто используемый в наших сделках – это формирование фонда денежными средствами с последующей покупкой объекта недвижимости в фонд.

Основной документ, который регулирует деятельность фонда – это правила доверительного управления. Правила создаются для каждого фонда. Компания «АКТИВО» придерживается принципа «один фонд – один объект». Поэтому фактически данные правила прописывают условия работы с одним объектом. Правила утверждаются и регистрируются Центробанком. Это как устав для юридического лица. Как только правила доверительного управления утверждены и зарегистрированы в ЦБ, оболочка фонда считается созданной.

После того как мы объявляем capital call и собираем все средства, эти деньги переводятся на специальный счёт фонда, и происходит регистрация изменений №1 к правилам доверительного управления. Это тоже техническая процедура, но она короче, чем регистрация правил доверительного управления. Эти изменения носят следующий характер: когда мы регистрируем оболочку фонда, в ней прописывается какой-то лимит на выдачу паёв.

Как только мы наполняем фонд деньгами, именно то количество средств, которое мы внесли, чётко фиксируется в правилах доверительного управления. Как только прошло первое изменение и мы наполнили фонд, управляющая компания подписывает заранее утверждённый с продавцом договор купли-продажи объекта и подаёт документы на регистрацию перехода права собственности на недвижимость.

• Что в этих правилах прописано?

В правилах прописаны абсолютно все условия функционирования фонда. Правила доверительного управления, а также все сопутствующие документы находятся в открытом доступе, и их легко проверить. При изучении любого нашего фонда, будь то «Активо Одиннадцать» или «Активо Пятнадцать» любой человек сможет найти ссылку на управляющую компанию, которая обязана публично, что очень важно, разместить всю информацию на своих информационных ресурсах.

Подобная прозрачность также выгодно отличает наш порядок работы от схем, реализуемых сомнительными финансовыми структурами. Сформированная оболочка фонда, согласно законодательству, существует до полугода. Нам важно успеть собрать деньги вовремя, чтобы на этапе сбора средств не создавать новую оболочку.

Имея большой опыт формирования фондов, мы хорошо планируем свою деятельность и ориентируемся в скорости привлечения денежных средств под объект. В данный момент, например, в завершающей фазе находятся продажи фонда под объект в Кингисеппе, поэтому параллельно мы согласовывали правила доверительного управления по фонду «Активо Семнадцать», а управляющая компания запускает их регистрацию.

• Кому принадлежит объект после регистрации в кадастровом реестре?

По договору с инвесторами мы продаём будущие паи фонда, которому будет принадлежать определённый объект недвижимости. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, объект принадлежит фонду. Фонд, в свою очередь, принадлежит пайщикам, то есть фактически, объект является имуществом пайщиков. Опосредованно, через структуру ЗПИФа. Кстати, многие сотрудники «АКТИВО» покупают паи создаваемых фондов именно потому, что эти сделки прозрачны и безопасны, а также несут стабильную доходность.

• Пожалуйста, разъясните, управляющая компания и «АКТИВО»: где тут кто?

На первоначальном этапе создания нового фонда «АКТИВО» – это просто пайщик, единственный, на сто процентов владеющий объектом. Мы получили деньги от инвесторов, на которые приобрели этот объект. После того, как мы перевели эти деньги в фонд, мы сами стали пайщиком. Сначала у нас была сформирована оболочка, которая ещё ничем не наполнена, имеющая просто общие правила и какой-то порядок дальнейших действий. Как только, в соответствии с правилами, мы произвели оплату этих паёв, тем самым мы осуществили формирование фонда, другими словами, мы сформировали фонд деньгами.

Далее мы начинаем процесс заведения объекта в фонд, то есть покупки объекта недвижимости, который мы выбрали для инвесторов. И только после того, как объект будет заведён в собственность фонда, паи можно будет передавать инвесторам.

После этого этапа роль АКТИВО сводится к управлению объектом с тому, чтобы обеспечить тот финансовый результат, на который мы ориентировали будущих инвесторов. В этой роли мы работаем в тандеме с управляющей компанией фонда, которая несёт бремя этой работы в объёмах, предписанных законодательством об инвестиционных фондах. Управляющая компания, в свою очередь делегирует нам ведение операционной работы в части арендных отношений и эксплуатации недвижимости. Основным партнёром является управляющая компания «Альфа-Капитал».

• Почему для сотрудничества Вами выбрана управляющая компания «Альфа Капитал»?

Мы давно сотрудничаем с «Альфа-Капитал». Между нами сложились хорошие деловые взаимоотношения. Огромный плюс для компании «АКТИВО» и наших пайщиков в том, что в качестве партнёра для управления своими фондами мы используем известную на рынке, большую, стабильную и уважаемую управляющую компанию, с высоким рейтингом надёжности.

Это повышает рейтинг доверия, которое инвесторы выказывают нам при инвестировании средств в наши проекты. В свою очередь, факт долгосрочной совместной работы – это большое доверие и к нам со стороны управляющей компанией «Альфа-Капитал», т.к. они тщательно отбирают своих контрагентов.

• Каковы функции спецрегистратора, спецдепозитария в Вашем бизнесе?

Если в упрощённом виде, то спецрегистратор – это структура, которая занимается учетом прав на паи, а спецдепозитарий – структура, которая контролирует действия с имуществом фонда.

• Расскажите про ограничения, которые существуют при формировании фонда. Что это за ограничения? Почему эти ограничения наступают?

Мы формируем фонды для неквалифицированных инвесторов. Фонд для неквалифицированных инвесторов – это тот фонд, паи которого могут покупать любые инвесторы без ограничений. А раз такие инструменты могут покупать потенциальные инвесторы без каких-либо ограничений, то на такую структуру накладывается, в свою очередь, масса ограничений с тем, чтобы минимизировать потенциальные риски для инвестора.

Всё проходит под чётким контролем государства и регулируется законом об инвестиционных фондах. Инвесторы должны быть защищены. Мы этого не боимся, так как работаем по правилам. И это еще одно отличие от сомнительных структур. Первое ограничение – это характеристика объекта, который покупается. Этот объект должен, как минимум, на 40% быть занят арендаторами в течение последних 12 месяцев.

Следующее ограничение, которое накладывается на объект –запрещено какое-либо обременение объекта кроме договора доверительного управления и долгосрочных договоров аренды. Поэтому мы не можем привлекать заёмное финансирование на покупку объекта Отсутствие заемного финансирования снижает риски для пайщиков.

Представьте себе ситуацию с локдауном, во время которой арендаторы перестают платить на протяжении нескольких месяцев. У нас такого не было, но гипотетически мы можем себе это представить. Банк-то не прекращает выставлять требования на оплату ежемесячного аннуитета. А с чего его платить? Не с чего. Тогда возникает преддефолтная ситуация и риск того, что объект будет потерян. У нас такого риска нет. Мы используем стопроцентное финансирование инвесторов. Нет кредитного плеча. Это очень важный момент. Все поступления – это деньги пайщиков, и банк не забирает себе львиную долю этих поступлений.

• Правильно ли я понимаю, что изначально компания «АКТИВО» старается выбирать объекты для формирования фонда, где только один собственник или не всегда?

Да, именно так. Мы не то, чтобы ставим это как какую-то цель, но это само собой разумеющееся с точки зрения нашего бизнеса и ведения переговоров. Намного легче покупать один объект у одного продавца. Когда возникает несколько продавцов, риск не завершения такой сделки успешно крайне высок: высока вероятность того, что мы не придём к консенсусу.

С одним-то продавцом порою тяжело договориться – возникает очень много нюансов, мы тратим большое количество сил и энергии во время согласования сделки, а когда возникает двое – это та же самая работа и затраты в квадрате.

• Как вы определяете будущую доходность объекта?

Перед тем, как начинается продажа паёв, утверждается финансовая модель объекта. Модели по объектам планируют результат в разбивке на ближайшие 12 месяцев и включают прогноз на 10-летний период. Модели базируются на всех вводных, которые мы получаем и проверяем в рамках проведения due diligence объекта. Прежде всего, анализируем доходную составляющую и её устойчивость, соответствие рыночным условиям и конкурентной среде нахождения.

Далее, анализируем затраты на содержание объекта исходя из его технического состояния на момент изучения. У нас под управлением в настоящий момент находится далеко не один объект, поэтому мы хорошо понимаем, как планировать данные затраты. Также есть возможность оптимизации затрат на эксплуатацию за счёт эффекта масштаба. Планы и прогнозы, которые мы озвучиваем, реализуются с высокой точностью.

По последним объектам, которые мы продавали, в первый год декларировался доход около 20% годовых за счёт возврата НДС с покупки объекта, а во второй год — 8% доходности после вычета НДФЛ. Финансовые результаты от месяца к месяцу варьируются, но в большинстве случаев они такие, как мы прогнозировали. Это формирует к нам доверие и повторное обращение инвесторов.

• На чем зарабатывает компания «АКТИВО»? В чем суть Вашего бизнеса?

Компания «АКТИВО» зарабатывает за счёт увеличения количества объектов (фондов). Мы ищем интересные объекты, чтобы заработать самим и дать возможность заработать нашим пайщикам. За управление этими объектами мы берем комиссию — это основной источник нашего заработка. Комиссия «АКТИВО» напрямую зависит от результата: если результат будет плохой, то мы заработаем мало. Поэтому мы заинтересованы в качественном (профессиональном) подходе к управлению нашими фондами, ведь от уровня нашего профессионализма напрямую зависит заработок компании.

Наше универсальное правило: административные затраты на всю инфраструктуру составляют 12,5% без учёта НДС (НДС оплачивается дополнительно). Эти затраты считаются от чистого операционного дохода (разницы между всеми поступлениями и расходами). Фонды работают по кассовому методу: что пришло минус то, что ушло. Поступления включают все поступления арендной платы. Затратами являются абсолютно все расходы, связанные с деятельностью объекта: это эксплуатационные затраты, коммунальные платежи, налог на имущество, налог на землю (если она в собственности) или платёж за аренду земли (если она арендуется для объекта), НДС.

В ежемесячных отчётах пайщикам компания «АКТИВО» детализирует все доходы и расходы, а также приводит дополнительные данные, которые включают в себя такие показатели как количество посетителей объекта, задолженность арендаторов, загруженность объекта арендаторами, средняя ставка аренды за квадратный метр и прочее. То есть мы отправляем нашим клиентам, как собственникам объекта, максимум сопроводительной информации. Любой собственник хотел бы знать предметно, как функционирует его бизнес. Детальность и прозрачность представления информации в наших отчётах демонстрирует нашу открытость.

• Что включают в себя 12,5%?

Важно понимать, что 12,5% — не чистые деньги, которые берёт себе компания «АКТИВО». Из 12,5% часть денег составляет вознаграждение управлявшей компании, спецрегистратора и спецдепозитария. Кстати сказать, это существенная доля от этих 12,5%. Пайщик получает 87,5% от чистого операционного дохода плюс сальдо от размещения свободных средств на депозитах.

Важно отметить, что фонды не облагаются налогом на прибыль, поэтому пайщик не платит налог два раза. Он заплатит только НДФЛ со своего дохода. Управляющая компания, являясь налоговым агентом, каждый месяц автоматически удерживает НДФЛ. Это удобно для пайщиков и снимает с них бремя оплаты налога.