Идею «больших городов», поглотивших города-спутники, управляемых из одного административного центра и развивающихся по единому плану, в нашей стране лелеяли со времен СССР. Однако по-настоящему начали воплощать в жизнь только с запуском амбициозного градостроительного проекта «Новая Москва» в 2012 году. Первые три года жизни присоединенных территорий в составе столицы высветили немало проблем — системных и конъюнктурных, с которыми придется столкнуться и другим городам, желающим укрупниться.
Истоки городской гигантомании можно найти еще в «хрущёвской урбанизации», которая проходила под лозунгом «Каждой советской семье — по отдельной квартире к 1980 году». Областные центры тогда принялись активно застраивать окраины и сдвигать городскую черту в предместья. В Приморье Никита Сергеевич Хрущёв, вернувшись в 1959 году из поездки в США, под впечатлением от Большого Сан-Франциско собирался организовать Большой Владивосток, но потом идея заглохла.
В новейшей истории России мода на «большие города» имела две «волны». О «больших» Владивостоке, Ростове, Иркутске, Челябинске, Екатеринбурге и т. д. вновь всерьез заговорили в 2006-2007 годах. В результате все это оформилось в концепцию развития городских агломераций Минрегионразвития. Ведомство тогда включило в свою программу 14 территорий, каждую в конечном счете предполагалось влить в единое муниципальное образование (с населением от миллиона человек и больше), которое станет решать проблемы развития «оптом».
Инициаторы проектов на местах рассчитывали на приток инвестиций и федеральных денег на строительство инфраструктуры. Но средств под «большие города» не дали, поскольку вскоре начался кризис, а договориться об объединении нигде так и не удалось — присоединяемые территории почти всегда против. Перекройка административных границ и объединение муниципальных образований требует согласования интересов такого количества местных игроков, что дело наглухо вязнет в бесконечных заседаниях рабочих групп и подписании ни к чему не обязывающих меморандумов.
Вторая «волна» поднялась в 2013-2014 годах. Во-первых, вдохновляющий пример подала Москва. Во-вторых, федеральная власть обозначила в качестве одного из приоритетов развитие Сибири и Дальнего Востока. И тамошние городские агломерации вновь почувствовали возможность получить дополнительное финансирование из федерального бюджета.
Министерство регионального развития реанимировало свою программу, расширило ее в общей сложности на 17 агломераций и… было благополучно расформировано осенью 2014 года. Однако крахом идеи «больших городов» это, разумеется, не стало. У большинства бывших участников программы Минрегиона она отражена в городских стратегиях долгосрочного развития, только реальное объединение муниципальных образований отнесено на период 2020-2030 годов.
Сегодня в России 17 агломераций претендуют на то, чтобы превратиться в «большие города» с населением свыше миллиона человек. Однако формирование единого муниципального образования в этих агломерациях обычно относят на перспективу 2020–2030 годов
Новая Москва среди проектов «больших городов» стоит несколько особняком. Присоединенные территории, строго говоря, не являлись частью московской городской агломерации, то есть компактным размещением городских населенных пунктов. К столице был прирезан не самый развитый с точки зрения инфраструктуры юго-западный «край» Московской области с населением в четверть миллиона человек.
Размах проекта тоже задал почти недосягаемую планку. Территория разом выросла в 2,4 раза, так что Москва поднялась с одиннадцатого на шестое место в рейтинге крупнейших мегаполисов мира. Черта города отодвинута на юго-восток сразу на 60 километров от Московской кольцевой автодороги (притом что до этого городская территория составляла в диаметре 30 километров), так что теперь столица России граничит не только с Московской, но и с Калужской областью.
Знаменитый поселок Тарутино Калужской области (помните Тарутинский маневр Михаила Илларионовича Кутузова в 1812 году?) оказался в 5-6 километрах от территории Новой Москвы. И в учебниках истории уже вполне можно писать, что Тарутинское сражение произошло «в пригороде современной Москвы». Большая Москва по площади теперь почти равна Большому Парижу — около 2,5 тыс. кв. километров — с той разницей, что агломерационные процессы в Большом Париже на момент объединения в 2007 году шли уже более полувека, а новые территории Москвы до сих пор в значительной степени остаются дачно-сельской «глубинкой».
Все это делает Новую Москву «пилотным» проектом небывалого масштаба, опыт которого — как положительный, так и отрицательный — будет еще долго изучаться. Не наделаем ли ошибок?
Содержание:
Приказано строиться
Идея проекта «Новая Москва» была озвучена Дмитрием Медведевым в 2011 году, а официально новые территории вошли в состав города летом 2012‑го. Градостроители усмотрели потенциал развития на юго-западе Подмосковья, где их в первую очередь привлекли немногочисленность населенных пунктов и незначительная плотность населения. «Идея объединения Москвы и области зрела давно и имела целью создать, по сути, искусственное образование из Москвы, очень богатого субъекта федерации, и дотационных территорий, — говорит Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». — Почему было выбрано именно это направление и такой размер территории — сказать сложно. Но определенно решение носило сугубо политический характер».
Расширение произошло главным образом за счет территории, ограниченной Киевским и Варшавским шоссе, а также некоторых участков, расположенных за Большим кольцом Московской железной дороги (правда, первоначально говорилось, что новомосковские земли за него не перешагнут). Кроме того, в Новую Москву интегрировали такой амбициозный проект, как инновационный центр «Сколково», участок под Звенигородом (для администрации президента) и территорию Рублево-Архангельского (под международный финансовый центр).
В общей сложности мегаполису отошло 21 муниципальное образование: два городских округа — Троицк и Щербинка, а также 19 городских и сельских поселений в Подольском, Ленинском и Наро-Фоминском районах. Были образованы два округа — Троицкий и Новомосковский (ТиНАО; эту аббревиатуру сейчас нередко используют в качестве синонима для обозначения Новой Москвы), для которых на переходный период создали общую префектуру.
Конкурс на разработку проекта концепции развития Московской агломерации прошел в 2012 году по инициативе рабочей группы при президенте РФ, правительства Москвы, правительства Московской области и других структур. Победила команда Antoine Grumbach et Associes, в которую входили специалисты из Франции и России. Интересно, что градостроитель Антуан Грюнбах в свое время как раз занимался разработкой проекта Большого Парижа.
Как и многие мегаполисы мира, российская столица развивается моноцентрично, когда все точки роста мегаполиса завязываются в один «узел». Отсюда и многочисленные проблемы: высокая плотность застройки (особенно в центре), хронические транспортные затруднения, маятниковая миграция, переизбыток производства, плохая экология. Проектировщики заложили в основу развития новых территорий полицентрический принцип. Его суть сводится к образованию новых очагов активности за счет расширения границ города и комплексного освоения территорий с созданием однородной среды и равномерным распределением центров проживания, занятости, досуга и торговли.
Французы предложили построить линейный город, осью для которого выступит Калужское шоссе. Емкость рынка Новой Москвы они оценили в 80 млн кв. метров недвижимости и более чем 1,7 млн рабочих мест, сделав акцент на комфорте проживания и удобной улично-дорожной сети.
Согласно подсчетам экспертов, на полную реализацию проекта потребуется примерно пять годовых бюджетов Москвы. Первоначальные оценки — 1,1 трлн рублей на выкуп земельных участков и 9,3 трлн — на строительство. К возведению многих объектов (в том числе инфраструктурных) планируется привлекать частные инвестиции.
Пока окончательной даты полного освоения земель нет. Однако известны прогнозы до 2035 года. К этому сроку население Новой Москвы достигнет 1,5 млн человек, появится миллион рабочих мест, будет построено около 600 км дорог, 40 км линий метро и 15 станций.
В чистом поле поезд мчится
Застрельщиком освоения новых территорий оказался частный бизнес — в основном девелоперы жилой и коммерческой недвижимости. Привыкшие жить при хроническом дефиците строительных площадок, они с энтузиазмом ринулись на пространства Новой Москвы, невзирая на административную неразбериху начального этапа и отсутствие городской инфраструктуры. Объем инвестиций в 2014 году довольно красноречив: 130 млрд рублей вложили частные инвесторы, а город потратил лишь 10 млрд, по данным департамента развития новых территорий.
Темпы строительства в Новой Москве заметно опережают динамику подмосковных городов, находящихся на таком же удалении от МКАД: за три года в эксплуатацию введено около 6,75 млн кв. метров жилой и коммерческой недвижимости. По словам главы ведомства Владимира Жидкина, объем ввода объектов капитального строительства на присоединенных территориях в нынешнем году составит одну треть от общегородских показателей. Планируется ввести 1,8 млн «квадратов» жилья и миллион — объектов нежилого строительства.
За вводом объектов капитального строительства подтягивается логистика. Ведутся работы по реконструкции основной магистрали Новой Москвы — Калужского шоссе. Недавно было объявлено, что трассу полностью обновят к 2016 году. Есть планы по реконструкции многочисленных поперечных дорог-связок между радиальными дорогами, строятся новые станции метрополитена — «Румянцево» и «Саларьево» (ввод в эксплуатацию — в 2020 году).
В начале 2015 года власти представили на утверждение план Новой Москвы, где выделено 12 потенциальных точек роста, которые получат градостроительный импульс в первую очередь. Ими стали территория бизнес-парка «Румянцево» и наиболее крупные населенные пункты, расположенные у основных транспортных магистралей: город Троицк, поселки Мосрентген, Коммунарка, Внуково и др. В ближайшее время именно они будут основными очагами жилищного строительства. До 2020 года власти согласовали на территории Новой Москвы строительство 12 млн кв. метров жилья.
Игра идет по-крупному — проекты реализуются согласно принципам комплексного освоения территорий с созданием единой городской среды и развернутой сетки социальных объектов. Так, «Переделкино Ближнее» (1,3 млн кв. м) и «Первый Московский» (1,2 млн кв. м) устроены по принципу мини‑городов.
Присоединенные территории поделили такие мастодонты девелопмента, как «Абсолют», ПИК, «Инвесттраст», МИЦ, «Мортон», «А101 Девелопмент», «Крост» и др. «Нет ничего удивительного в привлекательности Новой Москвы для застройщиков, ведь земли здесь стоят значительно дешевле, — прокомментировала Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». — К тому же в старых границах города реализация столь масштабных проектов была бы крайне затруднительной из‑за дефицита свободных участков».
Большинство девелоперов делают упор на жилые комплексы так называемого комфорт-класса (около 65% проектов). Этот формат особенно востребован в кризис и предполагает строительство недвижимости более высокого качества, чем «эконом», но по более демократичным ценам и менее качественное, чем «бизнес». На втором месте по популярности — комплексы экономкласса, проекты бизнес-класса являются штучным товаром.
Новая Москва отличается от остальных проектов «больших городов» тем, что присоединенные территории не входили в агломерацию столицы. Напротив, это были не самые развитые и не самые густонаселенные районы на юго-западе Подмосковья
Зона неопределенности
Согласно первоначальным планам, плотность застройки на новых территориях должна быть в три раза меньше, чем в старой Москве, где она в среднем достигает 25 тыс. кв. метров на гектар. В Новой Москве этот показатель должен составлять 10–15 тыс. — в самом ближнем к МКАД поясе и 5–10 тыс. — в среднем. «А в более отдаленных рекреационных зонах плотность будет не более 5 тыс. кв. метров на гектар», — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
Этажность первоначально также была ограничена по поясам в соответствии с принципом «Чем дальше от МКАД, тем малоэтажнее». Но за три года верхнюю планку этажности для каждого пояса несколько раз пересматривали. «Власти оставили за собой право отступать от установленных правил на время кризиса, — говорит Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». — А это значит, что в отдельных случаях могут быть получены разрешения и на строительство многоэтажек высотностью до 25 этажей». Правила не устоялись, и это вносит в процессы определенную нервозность.
Покупателей жилой недвижимости Новая Москва влечет ценой квадратного метра, которая составляет в среднем в экономклассе 97,4 тыс. рублей (в новостройках старой Москвы — 105,4 тыс.), в комфорт-классе — 100,8 тыс. (165,5 тыс.), в бизнес-классе — 142,3 тыс. (268,1 тыс.). «Столичный ценник выше, чем на присоединенных территориях, и вряд ли этот разрыв сократится в ближайшее время», — прокомментировал Вартан Погосян, директор департамента маркетинга Tekta Group. В начале 2015 года, как и по рынку недвижимости в целом, покупательская активность в Новой Москве резко упала, однако вскоре вышла на прежние уровни. «Со стартом господдержки спрос активизировался, — утверждает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). — Сегодня продажи находятся на уровне аналогичного периода прошлого года».
В агентстве TWEED отмечают, что рынок реанимировали стабилизация курсов валют, снижение ключевой ставки ЦБ, а также господдержка ипотеки. Покупка квартир в Новой Москве с инвестиционными целями при правильном выборе объекта может оказаться вполне рабочим вариантом, считают на рынке. Одно только улучшение транспортной ситуации в районе за счет прокладки новых дорог, реконструкции основных шоссе и появления метро может увеличить цены на 5-20%. Покупка даже готовой квартиры в новостройке, утверждают риелторы, в ближайшие пять-семь лет может позволить заработать до 30% от вложенных средств.
А проект-то голый!
Парадоксально, но факт: несмотря на масштабный замысел, у Новой Москвы до сих пор нет главного — утвержденного генплана! Работу над ним обещают закончить только к 2016 году. Отсюда — и многочисленные палки в колеса, которые получил проект на старте и получает по сей день.
Некоторое время после присоединения территорий никто из девелоперов даже не знал, какие градостроительные нормы там будут действовать. Именно по этой причине за весь прошлый год на рынок вышло всего три новых жилых проекта. Картина начала проясняться только в этом году, после того как власти представили проект генерального плана, который пока проходит публичные слушания.
В этой ситуации административно-правовые риски инвесторов очень высоки. Мало кто рискнет войти в проект, когда неизвестно, что будет рядом — лесопарк или крупная автомагистраль. Проще вложиться в жилой комплекс Подмосковья, где уже есть действующий генплан и покупателей не будет ждать сюрприз в виде нежелательного соседства. Ситуация неопределенности провоцирует социальную напряженность. Так, сейчас жители активно протестуют против вырубки Троицкого леса — недовольство вызывает проект новой трассы, связывающей столичные аэропорты «Внуково» и «Остафьево», которую проложат через парк. И эта история не единична.
Отсутствие генплана «путает» и дорожную сетку Новой Москвы. «Она пока только намечена, идет согласование дорог с правообладателями участков, обсуждаются примыкания, особенности расположения коммуникаций, — пояснил Александр Зубец, генеральный директор компании «Новые Ватутинки». — А ведь при проектировании любого массива эта информация очень важна. Все ждут генплана развития территории Новой Москвы или хотя бы отдельных ее кластеров. Как только будут четкие планы и прояснятся границы, появится мощный толчок к развитию прилегающих территорий».
Чем дальше в лес
Свою ложку дегтя добавил проекту экономический кризис. «Пока остается под сукном практически подписанный с китайскими инвесторами контракт на $2 млрд, предполагающий строительство ветки метро от улицы Новаторов до Коммунарки, — сообщила Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). — Обрушение курса рубля не позволило сторонам поставить в переговорах точку».
По данным экспертов, на 2015 год предполагалось увеличить объем инвестиций в развитие Новой Москвы до 170-180 млрд рублей, однако в связи с ухудшением экономической ситуации эта сумма будет существенно снижена. Вероятно, ожидать выхода новых масштабных объектов на рынок Новой Москвы при удачном стечении обстоятельств можно не ранее 2016 года.
Чувствительным ударом по проекту Новая Москва стал фактический отказ многих госструктур переезжать на новые территории. Весной 2012 года президент Дмитрий Медведев поручил правительству Владимира Путина проработать этот вопрос. Потом произошла известная властная «рокировка», и летом того же года Дмитрий Медведев уже в ранге главы правительства доложил президенту о выполнении своего же поручения. Резидентами Новой Москвы он предложил сделать Совет Федерации, Госдуму, Администрацию президента, Генпрокуратуру, Счетную палату, Следственный комитет, Высший арбитражный, Московский городской и Девятый арбитражный суды. Под эти структуры планировалось возвести современные мультиформатные комплексы, что послужило бы драйвером развития прилегающих территорий.
Стоимость строительства оценивалась приблизительно в 350 млрд рублей, причем проект не требовал финансирования из федерального бюджета: расходы покрывались продажей зданий в центре Москвы, которые ведомства занимают сейчас. Ведомства фактически саботировали даже рассмотрение такой возможности. Парламентский центр было решено в итоге построить на территории старой Москвы — в Мневниках. Верховный арбитражный суд объединили с Верховным судом и готовят к переезду в Санкт-Петербург.
В начале этого года Москомархитектура сделала еще более конкретное предложение о переезде — со схемами развития новых территорий, в которых обозначены будущие «места обитания» семи ведомств. В качестве резиденции им предложены город Троицк и поселение Сосенское, где задуман «кластер правоохранительных и контролирующих органов». Но директивных решений по поводу переезда правительство принимать не собирается — ведомства должны определиться сами. Пока не определились. Видимо, еще не поверили до конца в Новую Москву.
—
Автор: Наталья Денисова
Новые комментарии: