Пандемия внесла свои коррективы и в рынок недвижимости. Если во втором квартале 2020 года из-за локдауна сделок купли-продажи почти не было, то ближе к осени наблюдался ажиотажный спрос на жилье. К примеру, в октябре в Москве заключили 9895 ДДУ, в ноябре зафиксировали 17072 договора купли-продажи (мены) вторичной недвижимости. При этом по данным исследования агентства недвижимости Metrium объем спроса на первичном рынке Москвы за 2020 год вырос на 18%, а предложение сократилось на 23%.
Не падал интерес к недвижимости и в течение весны 2021 года – люди рассматривали как первичное, так и вторичное жилье. В статье рассказываем, какие квартиры все же выгоднее покупать сейчас и почему.
Что с ценами
Льготная ипотека, нестабильный курс рубля и низкие ставки по вкладам в банках стали причинами удержания высокого спроса на недвижимость. Жилье покупают и те, кто планирует в нем жить, и те, кто хочет инвестировать. Средняя стоимость 1 м2 недвижимости стала расти еще в конце 2020 года примерно на 15–20% (для наиболее ликвидных новостроек). Ожидается, что в этом году динамика сохранится, и квартиры прибавят в цене еще на 8–10%. Что касается квартир на рынке вторичной недвижимости, их средняя стоимость в среднем выросла на 12% по Москве. Предполагается, что дальше рост либо остановится из-за нехватки ликвидных предложений на фоне покупательской активности, либо увеличится на 4–5%.
Если оперировать цифрами, то средняя цена предложения на первичном рынке, к примеру, в СЗАО, по состоянию на начало 2021 года составила 239,500 руб./м2. На вторичном рынке она выросла до 248 499 руб./м2.
Помогает ли государство
Основная причина повышенного спроса – в доступной ипотеке. Программы государственной поддержки нацелены именно на первичную недвижимость, поэтому ее покупать выгоднее, чем вторичное жилье.
Так, в мае 2020 года была запущена программа субсидирования ставок по ипотеке под 6,5% годовых, которая будет действовать до июля 2021 года. Согласно ей, москвичи могут взять кредит в размере до 12 млн руб. на квартиру в новостройке сроком на 20 лет с первоначальным взносом от 15%. Некоторые банки дополнительно снижают стоимость кредита, если покупатель приобретает квартиру у девелопера-партнера. Так, например, поступал МТС Банк, выдавая кредит под 3,9% годовых.
Столь выгодных условий для покупки вторичной недвижимости в ипотеку нет, если только речь не идет о семейной ипотеке (там ставка 5% при условии оформления страховки). Правда, должна быть еще и экспертиза для банка, что квартира в удовлетворительном состоянии, в ней есть все необходимые коммуникации. В других случаях ипотечная ставка на покупку вторичной недвижимости обычно составляет около 8%. Если первоначально делается взнос от 50%, банки могут снизить ее до 7,4%.
Чем еще отличаются объекты
Сравнивая преимущества разных предложений, учитывайте также:
• Качество материалов, из которых возведены дома. Если вторичная недвижимость – это преимущественно крупнопанельные, крупноблочные методы строительства, поскольку в период строительства этих домов надо было срочно решать жилищные проблемы и расселять коммунальные квартиры. Первичная недвижимость сегодня – это панельное, монолитное, монолитно-кирпичное строительство. Как следствие – свободные планировки, гладкие и ровные стены, потолки. Другие плюсы – экологичные стройматериалы (фибробетонные плиты, износостойкий микроцемент), новые инженерные коммуникации, тепло- и шумоизоляция из современных энергоэффективных материалов.
• Инфраструктуру. Покупатели вторичной недвижимости могут пользоваться уже сложившейся районной инфраструктурой. Есть новые комплексы, которые также возводятся вблизи муниципальных школ, детских садиков, ТРЦ, крупнейших парков («Сокольники», «Измайловский»), коммерческих, культурных объектов. Но чаще у новостроек развита собственная инфраструктура. На их территории строятся детские сады, школы, фитнес-центры, клубы развития для детей, объекты торговли, быта, общественного питания.
• Класс жилья. Первичная недвижимость – это еще и возможность приобрести элитную квартиру с уникальными видовыми характеристиками, большой площадью и большим количеством комнат, панорамным остеклением. Территория ЖК обособлена, на ней есть паркинги, охрана, предусмотрено современное инженерное оснащение (улучшенная система вентиляции, фильтры очистки воздуха, бесшумные лифты). Такие квартиры могут сдавать с предчистовой и чистовой отделкой (готовы к заселению).
Сроки переезда зависят от того, в каком состоянии покупается квартира. Не только в новостройку не всегда можно заехать сразу. По данным «Авито», на рынке недвижимости много вторичного жилья, которое также нуждается в ремонте. Другой момент, что если квартира в новом ЖК покупается еще на этапе котлована, придется подождать, когда объект будет сдан в эксплуатацию, но это нивелируется преимуществами, которые при этом получают дольщики (они могут сэкономить до 30% стоимости от такого жилья). Опять же, в квартиру с чистовой отделкой можно переехать сразу после сдачи дома.
Обзор ЖК с чистовой отделкой – переезд сразу после получения ключей
• ЖК «Прайм Тайм» в САО. Это комплекс бизнес-класса, включающий 4 корпуса высотой от 15 до 24 этажей. Построен по монолитно-кирпичной технологии. На его территории есть подземная и гостевая парковка, детские и спортивные площадки, зоны отдыха, рестораны. Предлагаются квартиры площадью от 35.59 до 127.47 м2 (1-, 2-, 3-, 4-комнатные). Цена за 1 м2 – от 348 724 руб.
• ЖК «Катуар» в округе Мытищи, удаленный от шумного центра Москвы. Это комплекс комфорт-класса, возведенный по монолитной технологии с применением газосиликатных блоков (теплоизоляционный, экологичный материал). В ЖК – 1-, 2-, 3-комнатные квартиры площадью от 35,48 до 78,5 м2. Цена 1 м2 – от 82 620 руб.
• ЖК «Фили Сити». Комплекс бизнес-класса на территории ЗАО, расположенный в пешей доступности от одноименного метро. Имеет внутреннюю инфраструктуру, предусматривает 1-, 2-, 3-, 4-комнатные квартиры и студии площадью от 43 до 169,9 м2. Цена 1 м2 – от 265 000 руб.
• ЖК «Кварталы 21/19». Комплекс комфорт-класса в ЮВАО с монолитными и панельными домами. В нем – 21 дом, в которых от 9 до 23 этажей. В продаже – студии, 1-, 2-, 3-комнатные квартиры площадью от 30 до 134 м2. Планировки – разные (есть с гардеробной комнатой, с двумя санузлами), с французскими балконами с панорамным остеклением. Цена за 1 м2 – от 195 940 руб.
• ЖК «Поклонная 9». Комплекс премиум-класса в ЗАО. Это 32-этажная высотка с сервисной инфраструктурой, 5-звездочным отелем и жилыми апартаментами площадью от 49,3 м2 до 428,3 м2 (7-комнатная квартира). Цена за 1 м2 – от 465 117 руб. Отделка – из натуральных материалов.
Так что все-таки брать выгоднее?
Вторичная недвижимость может быть выгодна, если у вас пока нет своего жилья, и приходится жить в арендованной квартире. Однако при ее покупке важно взвесить все «за» и «против». Убедиться, что в доме нет больших проблем с коммуникациями, что у него удобное для вас месторасположение, немаловажно социальное окружение. Наконец, ипотечные условия на покупку вторичной недвижимости менее выгодны, чем на покупку первичной.
Если же жилищных проблем нет или подходящих вариантов вторичной недвижимости нет, рассмотрите квартиру в новостройке. Большие площади, удобные планировки, эксклюзивные дизайнерские проекты, близость рекреационных зон, премиальный сервис прямо на территории ЖК и возможность хорошо сэкономить при покупке (на приобретении еще на этапе котлована, на ипотеке) – ключевые преимущества такого предложения. И благодаря счетам эскроу минимизируются риски дольщиков быть обманутыми.
Доступное ипотечное кредитование, это с одной стороны хорошо, но с другой стороны вызывает рост цен на рынке недвижимости. Даже если дома не подходят под ипотеку, цены на вторичке не намного уступают первичному рынку. В этом году мне пришлось побывать как продавцом, так и в роли покупателя. Свою квартиру по ипотечной программе продал довольно легко и быстро. А вот дом за наличность, подыскивал более 3 месяцев. Иногда казалось — цены нереальные. Но в конце-концов мне повезло.
Я столкнулась с минусом новостройки, не обозначенном в статье. Шесть лет назад я поселилась в новую квартиру с прекрасным видом на восход, улицу и старый парк. Машин под окнами не было, потому как подъезд расположен с другой стороны дома. В общем, я была очень довольна квартирой до января 2021. В январе обстоятельства изменились: напротив моих окон стали строить новый дом. Теперь в мои окна не видно практически ничего, кроме этого дома и окон его будущих жильцов. И да, теперь под моими окнами будут стоять машины, так как подъезд нового дома располагается с нашей стороны. Думаю в такую ситуацию попала не я одна.
По моему мнению не хватает общей концепции развития рынка недвижимости. Например, с появлением более доступной ипотеки, сразу же вырастают цены, вначале на первичке, а следом и на вторичном рынке. И смыл доступности ипотечного кредитования, как-бы нивелируется. Еще хочется сказать и о застройке крупных мегаполисов. Такое впечатление, что каждая строительная компания строит, как и где ей хочется, не придерживаясь каких-либо общегородских и районных архитектурных планов. В результате получается, что покупаешь квартиру с прекрасным видом на парк, а через несколько лет он превращается на вид такой же многоэтажки.
Честно скажу, я человек довольно брезгливый и при любых условиях выбираю первичный рынок жилья. Да, порой это выходит довольно затратно финансово, энергитически и много времени тратится на обустройство. Но ничто не сравнится с новой, пахнущей только что сделанным ремонтом своей собственной квартирой. Оформление документов — это вообще отдельная и нудная история, проведение ремонта тоже, но новое и своё — это свежее и личное. Так, что я во всех отношениях за первичку, главное, надежного застройщика выбрать!
Новостройки – это классный вариант: красивое здание, планировка, которую ты сам можешь скорректировать под себя, большие площади, а не маленькие клетушки (уж, простите за честность, уважаемые владельцы вторичного жилья!), огороженные площадки для детей, куда можно отпускать ребятишек и не переживать за их безопасность – в общем, все блага очевидны.
Но… у нас в городе 10 лет назад подобная крутая новостройка сложилась как карточный домик, а ведь дом был сдан в эксплуатацию и в нем уже с полгода-год жили люди. По счастливой случайности никто не пострадал, но момент рушения дома был заснят на видео.
Естественно, после такого желание покупать квартиры в новостройках сразу отпадает, так как доверие к старому вторичному жилью (опять же извините, но уже застройщики-современники!) у меня все же больше.
Новостройку относительно можно считать лучшим вариантом. Я тоже нахожусь в поисках подходящего жилья, и пока не определилась, что на самом деле лучше — новое или вторичка. Изучаю многие сайты по продаже жилья. По поводу новых ЖК пишут много хорошего и как там будет классно проживать. Но отзывы людей, вложившихся на этапе строительства таких объектов, оставляют нелестные отзывы, которые настораживают. И я всё чаще присматриваюсь к рынку вторичного жилья.
За свою жизнь пришлось 4 раза продавать недвижимость и 5 раз приобретать, так что опыт есть. Наиболее удачной было приобретение через переуступку у застройщика на этапе почти перед самой сдачей, а через 4 года продажа этой же студии по цене в 4 раза дороже.
Как-то везло, и ни разу не прогадала ни при продаже, ни при покупке. Но каждый раз при приобретении было изучено десятки вариантов как на вторичке, так и в новостройках. Вижу такой плюс вторички — больше вариантов выбора районов проживания, хотя новые жилые комплексы сейчас не проигрывают и в инфраструктуре, и по социальной среде.
Плюсом вторички может быть также то, что в старых районах больше специальных образовательных учреждений, например, гимназий, лицеев и т.д. , если в семье есть школьники.
В новых районах — это чаще всего огромные обычные школы с количеством классов в параллели чуть ли ни до буквы Л. Вторичка опасна также своей историй (вполне может «всплыть» какой-нибудь претендент на эту собственность после приобретения вами. Я — за новостройки!
При выборе жилья мы с мужем рассматривали только новостройку. Очень хотелось жить в новом доме, в новой квартире со свежим ремонтом. Еще думали о том, что если возьмем ипотеку в старом доме, во вторичке, за время пока ее выплатим – дом может еще и не развалится, но точно уже порядком обветшает.
По итогу так и вышло – взяли новостройку под самоотделку в ипотеку. Брали на 15 лет, выплатили за 3 года. За эти три года наша квартира уже в стройке подорожала почти вдвое.
Для нас ипотека в 2017 году стала идеальным решением жилищного вопроса. Из минусов новостройки я отмечу почти постоянный шум перфоратора первые годы. Поэтому если у вас маленький ребенок или планируется его появление – учитывайте и этот фактор тоже.