В гостях у Бизнес-журнала Виталий Паймуков, основатель сервисных офисов Optima Space. Эксперт расскажет о стратегии и особенностях бизнеса сервисных офисов.

За последние два года со стороны бизнеса повысился спрос на сервисные офисы — готовые пространства, продуманные до мелочей, не требующие капитальных вложений на старте. В этой статье разберём, как устроена экономика этого формата и в чём его преимущества.

Что такое сервисный офис

Офисная недвижимость на протяжении последних 10 лет остаётся самым активным инвестиционным сегментом в России: суммарный объем сделок за этот период составил 1,762 трлн рублей. По итогам 2025 года, более половины всех инвестиций в коммерческую недвижимость пришлось на офисы, при этом внутри сегмента всё активнее растет спрос на сервисные пространства.

Это связано с тем, что формат не требует капитальных вложений от бизнеса: компания подписывает договор и может сразу заезжать в офис, не вкладывая собственные средства в ремонт. Гибкие сроки аренды от одного месяца позволяют не брать на себя долгосрочных обязательств, что в условиях общей экономической неопределенности становится весомым аргументом для бизнеса.

Еще одно преимущество сервисных офисов — возможность оперативно реагировать на изменения внутри компании. Например, когда команда растет или сокращается, площадь можно трансформировать под любой размер без переезда. При этом всё операционное управление офисом остается на стороне управляющей компании.

Как формируется выручка сервисного офиса

Сервисный офис — это операционный бизнес. В отличие от классической аренды, где собственник сдает площадь одному или нескольким арендаторам на длительный срок, здесь выручка зависит от загрузки рабочих мест, ценовой политики и эффективности управления пространством. Такая модель по своей логике ближе к гостиничному бизнесу.

Одно из ключевых преимуществ этого формата для инвестора — многоканальность выручки. Основу составляют арендные платежи. На них, как правило, приходится 80-85% всего дохода. По данным аналитического исследования Nikoliers, средневзвешенная ставка аренды рабочего места в московских сервисных офисах к началу 2026 года достигла 67 457 рублей в месяц, увеличившись за год на 17%. В регионах цифра скромнее, но тренд тот же.

Номинально ставка в сервисном офисе выше, чем при классической аренде. Однако если считать не только аренду, но и все сопутствующие расходы — ремонт, мебель, коммунальные платежи и обслуживание — арендатор зачастую экономит до 35-50% по сравнению с самостоятельной организацией офиса аналогичного класса.

Второй источник выручки — отдельные переговорные комнаты и конференц-залы, которые сдаются в почасовую аренду как резидентам, так и внешним клиентам. Третий — дополнительные сервисы: IT-поддержка, виртуальный юридический адрес, зона ресепшн. Они формируют около 5-10% выручки при минимальных (почти нулевых) переменных затратах.

Загрузка как главный KPI

В гостиничном бизнесе есть показатель RevPAR — выручка с одного доступного номера. В сервисном офисе работает аналогичная логика, только вместо номера рабочее место. Критически важным показателем здесь является загрузка.

Для экономической устойчивости сервисного офиса необходима заполняемость на уровне 60-70%. Ниже этой отметки операционные расходы начинают «съедать» выручку. При заполнении площадей выше 75-80% проект обеспечивает операционную рентабельность до 50%.

Например, в сервисном офисе ProfitRooms в Самаре загрузка держится на уровне 90% на протяжении нескольких лет — это следствие правильно выстроенной операционной модели. По итогам 2025 года, выручка составила около 56 млн рублей при чистой марже около 50%.

Доходность сервисного офиса для инвестора

Сервисный офис как инвестиционный инструмент выигрывает у классической офисной аренды по потенциалу заработка. Традиционная аренда офисов в среднем приносит 10-12% годовых без учета роста рыночной стоимости актива. Сервисный офис при грамотном управлении и достаточной загрузке открывает значительно более высокий потенциал доходности.

При этом результат для инвестора во многом зависит от формы участия в проекте. Их несколько, но на практике чаще всего используются две. Первая — классический займ под фиксированный процент: инвестор получает заранее оговоренную доходность вне зависимости от операционных результатов проекта. Вторая — долевое участие через акции или доли в бизнесе. В этом случае доход привязан к реальным результатам работы объекта.

Риски

Разберем основные риски, которые важно учитывать при входе в подобные проекты.

• Качество управляющей команды. Результат работы сервисного офиса напрямую зависит от того, кто им управляет. Перед входом в проект важно узнать: есть ли у команды реальный опыт запуска и управления подобными объектами, какие результаты уже достигнуты на других площадках и как выстроена система ответственности за загрузку и доходность.
• Высокие расходы на старте. Сервисный офис требует капитальных вложений в отделку, мебель, ИТ-инфраструктуру и маркетинг задолго до въезда первого арендатора. Срок выхода на операционную окупаемость — от 12 до 24 месяцев. Предзагрузка — продажи до открытия — сокращает этот срок в среднем на 2-3 месяца, именно поэтому крупные операторы начинают заключать договора на аренду мест еще во время стройки.
• Демпинг со стороны бизнес-центров. Традиционные бизнес-центры, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, начинают предлагать гибкие краткосрочные договоры, сужая ценовое преимущество сервисного офиса.
• Чувствительность к экономической турбулентности. В кризисные периоды компании стараются снизить операционные расходы на аренду офисных пространств путем сокращения штата или перевода части команды на удаленный формат, а также съезжая в более дешевые помещения.

Почему региональные проекты привлекают частный капитал

Еще десять лет назад инвестиции в офисы были прерогативой крупных институциональных игроков. Однако со временем рынок трансформировался: по данным компании CORE.XP доля частных инвесторов в этом сегменте выросла с 13% в 2013-2020 гг. до 32% в 2021-2024 гг. Этому способствовал ряд факторов. Рост стоимости ипотеки и самих квартир существенно снизил привлекательность жилой недвижимости как инвестиционного инструмента — доходность от сдачи квартир в аренду перестала конкурировать с другими инструментами.

Параллельно изменилась логика сохранения капитала: в условиях высокой инфляции инвесторы искали инструмент, который обеспечил бы им максимально возможную защиту средств от обесценивания. Таким инструментом стала именно офисная недвижимость — благодаря тому, что арендные ставки здесь ежегодно индексируются, а дефицит качественных площадей поддерживает стабильный спрос, обеспечивая рост стоимости самих объектов.

При этом пересыщение московского рынка офисной недвижимости привело к тому, что войти в перспективный проект теперь могут только владельцы крупных капиталов или корпорации. Спрос со стороны бизнеса на качественные пространства за пределами столицы ничуть не меньше. Согласно исследованию консалтингового агентства Advisorʼs Boutique, вакантность офисов класса А в Самаре составляет всего 4% — все престижные локации в городе заняты, бизнесу просто некуда заезжать. И этот дефицит в регионах будет только усиливаться, в том числе на фоне запуска программы по децентрализации бизнеса из Москвы, создавая условия для устойчивой загрузки новых строящихся объектов.