В последние годы жилищное строительство достигло довольно высоких темпов развития. Но сегодня отрасль существует в условиях неопределенности и переживает трудности, последствия которых невозможно предсказать наверняка. Эксперты PERI – руководитель проектов по опалубке в ЦФО Кирилл Кудряшов, независимый эксперт Александр Андреев и специалист отдела технической поддержки Максим Кудашов – рассказывают о том, в каком состоянии находится рынок, что определяет его развитие и чего ждать в ближайшем будущем.
Содержание:
Определяющие факторы
Качество жилищного строительства определяется рядом факторов. Среди них как специфические, например расположение и позиционирование объекта, стоимость квадратного метра, так и более универсальные, характерные для отрасли в целом. К примеру, важную роль играют устойчивость финансирования и уровень оснащения материалом и оборудованием на площадке. Особое внимание стоит уделить вопросу квалификации специалистов, занятых в строительстве. В России уровень профессионализма достаточно низкий и среди инженерно-технического состава, и среди рядовых рабочих.
Данная проблема во многом объясняется тем, что условия труда на площадке довольно специфические: работать приходится по много часов, в любую погоду, вдали от дома. Одним словом, это «трудные деньги», поэтому желающих в принципе не так много, а найти квалифицированных профессионалов еще тяжелее. Решать эту проблему обычно приходится самим строительным компаниям. Если руководство заинтересовано в повышении квалификации своих специалистов, оно организует обучение для инженерно-технического состава. Что касается рабочих, возможностей для профессионального развития гораздо меньше: в основном знания передаются от старших коллег к младшим.
Другая сложность, которая может возникнуть при поиске рабочих, – недостаток дисциплины. Найти бригаду, действующую, как единый организм, бывает очень непросто. На некоторых объектах успевает смениться несколько составов, прежде чем удастся подобрать подходящую команду. Из-за этого страдают сроки реализации проектов.
Также строители периодически сталкиваются с тем, что по факту объект оказывается невозможно реализовать, материал не поставляется в срок, сметная стоимость не соответствует затратам (что особенно актуально в условиях нестабильного курса валют и ценовых политик). В результате увеличивается нагрузка на линейных инженерно-технических работников на местах, растет риск срыва сроков, в некоторых случаях в большую сторону меняется себестоимость строительства.
Стабильный рост
Впрочем, несмотря на все сложности, отрасль активно развивается, темпы возведения объектов с каждым годом растут. По данным Росстата, за первый квартал 2022 года введено 30 млн квадратных метров жилья, что на 65% больше, чем за первые месяцы прошлого года, ставшего рекордным в истории страны. Таких результатов удалось добиться даже с учетом того, что многие проекты встали на паузу.
Отчасти наращивание темпов строительства связано с необходимостью выполнения целей нацпроекта «Жилье и городская среда»: ежегодно возводить не менее 0,82 квадратных метра на человека. Как показывает статистика, некоторые регионы соответствуют этим нормам и даже опережают план. В качестве лидеров выступают города с высоким экономическим потенциалом и активным притоком нового населения. Например, агропромышленный комплекс и предприятия машиностроения обеспечивают рабочие места и стабильный доход населению Калужской области. В связи с развитием внутреннего туризма и миграцией населения ближе к морю Кубань имеет хорошие перспективы. В Тюмени приобретают жилье жители из Югры и Ямало-Ненецкого округа с высоким по сравнению с общефедеральным уровнем дохода.
В то же время немаловажным фактором развития становится финансовая доступность жилья. Так, Ленинградская и Московская области привлекают людей, которые хотят быть ближе к экономическим центрам, но не могут позволить себе покупку жилья в Санкт-Петербурге и Москве соответственно. В Краснодарском крае недвижимость еще не подорожала так сильно, как, к примеру, в Сочи.
Успешное развитие рынка недвижимости объясняется довольно высоким уровнем инвестиций. В прошлом году, по подсчетам аналитиков компании CBRE, около половины всех вложений в строительную отрасль – то есть порядка 200 млрд рублей – пришлось на земельные участки под возведение жилых домов. Эти показатели соответствуют уровню двух предыдущих лет, и с учетом нестабильности ситуации, подобное постоянство становится признаком успеха.
Можно предположить, что после 2023 года застройщики, удовлетворившие свои аппетиты в жилом сегменте, начнут осваивать приобретенные площадки. Следовательно, инвестиции в жилищное строительство могут уменьшиться примерно на 1,5%, а вложения в коммерческую недвижимость наоборот– увеличиться до 75% благодаря интересу к офисам и стабильному росту в складском сегменте.
Вызовы времени
Безусловно, на сегодняшний день развитие жилищного строительства осложняется некоторыми нестандартными факторами. Так, после событий февраля наблюдается разрыв налаженных логистических и технологических связей и сложности с поиском новых партнеров из-за нехватки информации и образовавшимся недоверием. Уход традиционных поставщиков привел к подорожанию и сокращению предложений на рынке стройматериалов. Например, возникли проблемы с импортом лифтового оборудования, приходится вносить изменения в решения по отделочным материалам и фасадам.
Таким образом, на рынке сформировалась ситуация неопределенности. Возможно, ее удастся решить, применив схему параллельного импорта. Кроме того, сейчас идет поиск альтернативных поставщиков, увеличивается процент ввоза оборудования из азиатских стран, заключаются новые контракты на импорт европейских материалов. Для российских производителей сложившаяся ситуация может стать возможностью в полной мере раскрыть свой потенциал. На сегодняшний день мы обладаем необходимым уровнем знаний для импортозамещения и в ближайшем будущем способны предоставлять услуги и поставлять продукты, которые по качеству не уступали бы зарубежным. Поэтому есть надежда, что возникшие сложности послужат толчком для более активного развития и внедрения российских строительных решений.
Еще одна потенциальная проблема связана с волатильностью рынка: в ряде случаев будет затруднительно определить итоговую стоимость реализации проекта. Велика вероятность, что некоторые объекты с крупным зарубежным участием могут остаться на стадии проектирования или будут «перепрофилированы», поэтому к началу строительства их цена будет отличаться от первоначально заявленной.
Наконец, в нынешних условиях не исключены банкротства компаний, тесно связанных с зарубежными партнерами, и затяжные разбирательства с бенефициарами. В такой ситуации властям целесообразно оценить риски появления форс-мажорных дольщиков, рискующих остаться ни с чем. Но есть основания полагать, что законодательная база позволит этого избежать.
Позитивные тенденции
С конца февраля отмечалось снижение спроса на недвижимость, в том числе на «вторичку» – из-за увеличения числа желающих срочно продать жилье. Однако сейчас наблюдается обратная ситуация. После резкого ослабления рубля в марте многие потребители захотели инвестировать в недвижимость, которая традиционно считается надежным вложением. Росту интереса к рынку также способствует госпрограмма субсидирования процентной ставки по ипотеке. Важную роль играет и повышение уровня цифровизации: доступность и простота онлайн-сделок позволяют сэкономить время, что может дополнительно мотивировать людей наконец начать улучшать свои жилищные условия.
При этом интересно отметить, что 2020-е годы стали временем, формирующим новые предпочтения потребителей. С начала пандемии отмечается спрос на квартиры с большим метражом. Возможно, помогла госпрограмма субсидирования ипотеки, а может быть, люди просто захотели с максимальным комфортом устроиться на удаленке.
В устойчивом положении находится рынок индивидуального жилищного строительства. В Московской и Ленинградской областях, благодаря близости к мегаполисам, это направление развивается особенно успешно. Хорошими перспективами обладает Краснодарский край, а в отдаленной перспективе также Камчатка и Приангарье – при условии, что региональные центры станут местом притяжения общественной и бизнес-активностей.
Возвращаясь к позитивным тенденциям отрасли, стоит отметить появление ряда своевременных законодательных новелл. Так, урегулированы важные вопросы долевого строительства малоэтажных жилищных комплексов. Речь идет прежде всего о возможности застройщиков индустриального ИЖС формировать объекты инфраструктуры для будущих собственников в соответствии с проектной декларацией. Помимо этого, законодательно прописана передача построенных индивидуальных жилых домов только при условии их подключения к инженерным сетям; фиксируется механизм защиты прав граждан с размещением средств на эскроу-счетах до ввода в эксплуатацию инфраструктуры населенного пункта. Среди других нововведений – возможность госрегистрации договора долевого участия на индивидуальный жилой дом и «запуск» механизмов проектного финансирования застройщиков.
С точки зрения государственного влияния важную роль играют проекты, направленные на сокращение административных барьеров. Например, в ходе обсуждения Стратегии развития строительной отрасли и сферы ЖКХ до 2030 года Президент призвал снизить сроки согласования для всех этапов стройки. Это довольно серьезная проблема, которая крайне негативно сказывается на длительности строительства и требует дополнительных человеческих ресурсов. Сейчас решение вопросов документации значительно замедляет подготовку к реализации проекта. При этом от многих этапов согласования можно смело отказаться, не ставя под удар качество.
В рамках Стратегии правительство делает особый акцент на развитие малых городов. Продвижений в этом направлений позволяют добиваться такие проекты, как «Умный город». При этом необходимо иметь в виду, что малые города переживают смену технологий, отраслей промышленности, изменения в структуре землепользования. Вероятно, в каждом конкретном случае местным властям следует ориентироваться на финансовые возможности и приоритеты своего «профиля», согласовывая свои действия со Стратегией развития и применяя лучшие из практик, внедряемых в крупных населенных пунктах.
В будущем на отрасль способно позитивно повлиять субсидирование кредитов застройщикам, обсуждаемое сейчас правительством. В условиях поэтапного сворачивания антиковидных мер стоит подумать над сохранением ряда полезных инициатив московских властей, например, о заморозке и пролонгации текущих ставок арендной платы за участки под застройку, или об увеличении размера авансовых платежей по жилищным госзаказам.
Также на сегодняшний день важно уделить внимание обновлению Свода правил по строительству. Многие из действующих нормативов формировались еще в конце 80-х годов, в них часто не учитываются современные технологии строительства и материалы. Необходимо актуализировать документы с учетом текущих реалий.
Взгляд в будущее
В прошлом году в стране сдали чуть более сотни миллионов «квадратов» жилья. Вряд ли этот показатель увеличится до середины II квартала 2023 года. Одна из причин заключается в том, что в период стагнации, связанной с пандемией, в эксплуатацию вводили объекты, преимущественно начатые 2-3 года назад. С другой стороны, показательной может стать предстоящая осень. Оценивать ее следует по темпам активизации деловой активности девелоперов, благодаря которым во многом были обеспечены хорошие цифры 2021 года.
Следует также обратить внимание на реализацию утвержденной Дорожной карты развития деревянного домостроения до 2024 года. Вопросов здесь, как и особенностей практики на местах, будет достаточно много.
Однако в целом прогнозы для сферы жилищного строительства достаточно оптимистичные. Можно ожидать, что в ближайшее время удастся найти выход из сложившейся ситуации, все запланированные проекты будут реализованы и отрасль продолжит развитие. Возникшие сложности стоит рассматривать как стимул для более глубокого погружения в собственные разработки.
Новые комментарии: