В ноябре 2020 года выручка столичных застройщиков достигла рекордного уровня. Московская мэрия в несколько раз увеличила платежи за смену ВРИ. Эксперты по недвижимости считают, что повышение платежей приведет к росту цен на жилье. Однако цель мэрии – не только пополнение бюджета.
Содержание:
Рекордная выручка и повышение платежа
Совокупная выручка московских девелоперов за первые 11 месяцев 2020 года достигла рекордной отметки в 859 млрд рублей – что на 21% превысило показатель 2019 года. С учетом объектов подмосковных застройщиков выручка составила 1,13 трлн рублей.
Однако рекорд был серьезно омрачен решением московской мэрии, принятым в том же месяце: повысить платеж за изменение вида временного разрешения использования (ВРИ) земельных участков. После вступления решения в силу смена ВРИ в пределах старой Москвы подорожала в 2 раза, а в черте Новой Москвы – в 8 раз. Теперь платеж за изменение ВРИ составляет 10-25% себестоимости проекта.
Реакция девелоперов
Цены на земельные участки в Москве продолжают расти, предложение сокращается, однако многие крупные девелоперы приостановили подбор участков под застройку: предпринимателям нужно сориентироваться, как приспособиться к новым платежам.
Практика смены ВРИ очень распространена: видов разрешенного использования участков много, и застройщики часто приобретают земли промышленного назначения, чтобы впоследствии изменить ВРИ для возведения жилого комплекса. По данным Натальи Кругловой из Российского аукционного дома, в 90% случаев сделки по участкам заключают без готового пакета документов, разрешающих застройку, и с необходимостью смены ВРИ под жилищное строительство.
Однако значительное повышение платы за смену ВРИ неизбежно скажется на рентабельности проекта и вынудит застройщиков повысить цены, считают эксперты. Владимир Сергунин, партнер Colliers International, отметил, что девелоперы опасаются подобных изменений – они сразу же сказываются на себестоимости строительства, и неизбежно повышают стоимость квадратного метра жилплощади для покупателей.
Круглова подтверждает точку зрения Сергунина, замечая, что 6-8 кратное повышение стоимости смены ВРИ поднимет себестоимость застройки в центральных районах города до нерентабельной: расходы на каждый квадратный метр увеличатся на 50-100 тысяч рублей. Максимальное повышение перевода ВРИ, которое может выдержать столичный девелоперский бизнес – двукратное.
Представители ГК «Гранель» и «Инграда» сообщили о трансформации всех перспективных проектов. Оба девелопера меняют ВРИ почти по всем проектам, причем плата за перевод достигает 15-25%, что сопоставимо со стоимостью земли. Неизбежное последствие для застройщиков – повышение цен или перенос начала работ.
Компенсация ВРИ льготами
Андрей Перегудов, глава группы «Самолет», не разделяет пессимизма коллег по отрасли. Он полагает, что заметного роста цен не произойдет, поскольку есть способ компенсировать расходы на смену ВРИ льготами. Схема совершенно легальна и предусматривает участие строительной компании в возведении объектов МПТ – мест приложения труда.
В число МПТ входят офисные здания, а также любые нежилые объекты: спортивные, промышленные, здравоохранительные, образовательные, культурные, торговые и так далее. Если девелопер строит подобные объекты за ТТК или МКАД, то муниципальные власти допускают отсрочку и даже полную отмену платы за смену ВРИ.
Смысл повышения платы за смену ВРИ
Власти Москвы заинтересованы в сбалансированной застройке новых районов за пределами ТТК и МКАД. Создание новых мест приложения труда решит несколько проблем сразу – снизит маятниковую миграцию, разгрузит общественный транспорт и создаст новые рабочие места в отдаленных от центра районах столицы и Подмосковье.
Заместитель мэра Владимир Ефимов подчеркнул, что цель повышения платы за ВРИ – не наполнение бюджета, а стимуляция комплексной застройки микрорайонов, создание всей необходимой инфраструктуры для жизни, работы и отдыха в шаговой доступности. По мнению Ефимова, пандемия уже доказала, что такая мера в инфраструктурном и градостроительном регулировании необходима.
Представитель юридической фирмы VEGAS LEX Игорь Чумаченко пояснил Forbes, что для использования новой льготы на отсрочку и отмену оплаты за ВРИ девелоперы не обязаны строить все объекты в одном и том же районе. Таким образом, можно воспользоваться льготой, даже если возводить жилое здание в одном из центральных районов, и строить объекты МПТ за МКАД.
При этом объем льготы зависит от размеров, численности и места расположения сооружений МПТ. Чем меньше рабочих мест на 100 жителей в районе возведения МПТ – тем выше коэффициент льготы. Власти Москвы планируют получить не менее 700 тысяч кв.м. МПТ, что обеспечит создание примерно 7 тысяч новых рабочих мест.
Первым участником льготной программы стал девелопер «Пионер». Объем инвестиций в МПТ составит 7,7 млрд рублей, общая площадь превысит 107 тысяч кв.м. Объекты – офисный комплекс в Бутырском парке и торгово-офисный центр в ТПУ «Ботанический сад» – будут завершены к 2023 году. Как и все последующие участники программы, застройщик получил отсрочку платежей по ВРИ, а после завершения проектов платежи будут списаны.
Перспективы для небольших строительных компаний
Наталья Круглова полагает, что при всей гуманитарной направленности программы у нее есть и другая подоплека: укрупнение ведущих девелоперов и полное вытеснение с рынка мелких застройщиков. Особенно пострадают компании, которые ранее специализировались на точечной застройке в интересных центральных локациях.
Кроме того, Круглова скептически оценивает развитие деловой инфраструктуры в спальных районах: не каждая компания захочет перебраться из административного центра в отдаленный микрорайон. Это означает, что многие возведенные офисные здания в спальных районах будут пустовать. Выбирая между содержанием невостребованных площадей и повышенной оплатой за смену ВРИ в центральных районах, многие девелоперы выберут вторую опцию.
Очень досадная новость, были планы купить новую квартиру, а теперь большой вопрос встаёт: будет ли это оправдано, если цены значительно вырастут, даже вернее будет, такой вопрос: останется ли это вообще доступным для простого обывателя?
Мне вот интересно, вместо повышения цен на смену этого ВРИ, нельзя ли было установить более разумные законы, чтобы дома возводились на участках, действительно, пригодных для строительства жилых домов. То есть получается, стройте, где хотите, только заплатите дороже за разрешение на строительную деятельность.
Кажется, здесь подойдёт уже не аббревиатура, а глагол «ври» в контексте: «Ври населению страны, что это для их блага, а на самом деле просто у самих чиновников ещё не полный комплект квартир и домов для всех членов семьи».
Любое ужесточение требований к девелоперам в итоге пойдет на благо конечному потребителю. Подумаешь, маржа у них снизится. Зато перестанут строить жилые дома в бывших промзонах, когда вокруг никакой инфраструктуры.
Желающие приобрести квартиру или апарты, особенно если под сдачу, далеко не все заморачиваются нормальной инфраструктурой, но потом же сами начинают ныть, как плохо живется в этом районе. Кстати, дружелюбная среда еще и повышает стоимость квартиры.
Не надо жалеть застройщиков, они явно не на последние бизнес развивают, а сколько еще всяких схем используют, учебник писать можно.