Покупка коммерческой недвижимости является популярным инвестиционным решением для многих предпринимателей и инвесторов. Однако, несмотря на все ее преимущества и потенциальные выгоды, приобретение коммерческой недвижимости может быть сопряжено с определенными рисками.
В данной статье основатель девелоперской компании «Отелит», Евгений Бурденюк поделился основными рисками, с которыми сегодня многие сталкиваются при покупке коммерческой недвижимости, а также рассказал, какие меры могут быть приняты для их уменьшения или предотвращения. Осведомленность в возможных проблемах, поможет принять взвешенное решение при покупке коммерческого объекта.
Покупка коммерческой недвижимости это крайне нетривиальное действие, которое может быть рискованным по нескольким причинам:
1. Изменение рыночных условий: Рыночные условия могут изменяться со временем и это может оказать влияние на цены и спрос на коммерческую недвижимость. Например, экономический спад или изменение в законодательстве могут снизить стоимость или спрос на недвижимость, что может повлиять на доходность инвестиции.
2. Риск, связанные с арендаторами: Можно уйти в убыток, купив помещение, в котором потом невозможно найти арендатора. Или, если крупный арендатор решает не продлевать контракт аренды или выходит из бизнеса, то это может привести к значительным финансовым потерям для владельца недвижимости.
Основной риск, все же -это конкуренция, когда конкуренты открываются рядом в лучших локациях, более удобных для клиентов и забирают весь трафик. Зачастую важно подразумевать, как люди заходят, как им удобнее потреблять товары, так как даже наличие небольшой лестницы влияет на посещаемость магазина.
Бывает такое, что наличие какого-нибудь арендатора с медицинским направлением может «убить» рядом стоящих, связанных с лицензированием. Вместо того, чтобы дополнять, арендаторы начинают мешать друг другу. Или, например, какой-нибудь арендатор из-за плохого обслуживания помещения начинает формировать имидж объекта и отгоняет покупателя от других товаров и услуг, которые в этом же объекте могут находиться.
Некорректное поведение или конфликты с арендаторами также могут быть риском для владельца недвижимости. Чтобы уменьшить такой риск, можно иметь ясные правила поведения и набор политик, которые должны соблюдаться арендаторами, а также реагировать на жалобы и конфликты оперативно и справедливо.
В целом, для уменьшения рисков, связанных с арендаторами, важно проводить тщательную проверку потенциальных арендаторов, заключать юридически обязывающие договоры аренды, соблюдать требования законодательства и поддерживать открытую и прозрачную коммуникацию с арендаторами.
3. Риск финансирования: Покупка коммерческой недвижимости часто требует привлечения финансирования от банков или других кредиторов. Слабая финансовая устойчивость или неспособность возврата кредита может привести к проблемам с вычетом процентов, потере имущества или даже получению судебного решения.
4. Изменения экономической и политической ситуации в стране: Изменение экономической ситуации может вызвать ряд рисков, включая: изменение цен на товары и услуги, валютные колебания, колебания на финансовых рынках. Для уменьшения этих рисков можно использовать диверсификацию инвестиций, создавать стабилизационные фонды или использовать финансовые инструменты для защиты от рыночной волатильности. Также повышение уровня цен может снизить покупательную способность, как у населения, так и у компаний. Чтобы справиться с этим риском, можно использовать индексирование доходов, зарплат и цен на продукты.
Стоит также учитывать риски изменения политического регулирования: изменение правительства, принятие новых законов и нормативных актов может повлиять на бизнес-операции и инвестиции.
Общая стратегия уменьшения рисков в связи с изменением экономической ситуации включает в себя диверсификацию (как инвестиций, так и операций), анализ и оценку рисков, эффективное управление финансами и используя финансовые инструменты, такие как страхование и деривативы, для снижения рисков.
Кроме того, важно быть готовыми к быстрым и гибким изменениям, иметь резервные средства и обязательства, а также укреплять партнерские отношения и сотрудничество с другими организациями, институтами и государствами.
5. Технические риски: Коммерческая недвижимость требует регулярного обслуживания и ремонта. Технические проблемы, такие как повреждение кровли, систем отопления или проводки могут требовать значительных финансовых затрат на ремонт и поддержание недвижимости в работоспособном состоянии.
6. Ликвидность: Коммерческая недвижимость обычно имеет более низкую ликвидность по сравнению с другими видами инвестиций. Продажа коммерческой недвижимости может потребовать значительного времени и усилий и может быть затруднена в нестабильных рыночных условиях.
7. Юридические риски: неправильно составленные договоры или неправильное понимание их условий могут привести к правовым проблемам в будущем, включая споры о владении, использовании и обязательствах по недвижимости.
Очень важно учитывать тот факт, что продавца могут признать психически нездоровым человеком, в случае неполадок с документами, поэтому существует такая практика-получать справку от продавца о том, что он психически здоров, во избежание подобных ситуаций.
Также необходимо проводить проверку задолженностей и обременений на недвижимость,если этого не делать, покупатель может столкнуться с существующими задолженностями по налогам, коммунальным платежам или иными обязательствами, или с наличием иных прав, таких как залог или ипотека.
Необходимо проводить проверку не только недвижимости, но и материального и юридического состояния продавца на данный момент, так как он может находится в процедуре банкротства, из-за чего все сделки, ранее совершенные, могут быть обжалованы и приведены в первоначальное состояние.
Может также оказаться, что на объекте есть привилегии, ограничения или права других лиц, которые могут препятствовать использованию недвижимости или ограничивать возможности для бизнеса. Если недвижимость приобретается при наличии перспективы возникновения прав третьих лиц (например, при возможных исковых требованиях), недостаточная проверка может привести к нарушению правопреемников или третьих лиц, что может вызвать юридические споры и потерю инвестиций.
В целом, недостаточная проверка юридической чистоты при покупке коммерческой недвижимости может привести к правовым спорам, финансовым потерям и проблемам в осуществлении бизнеса на приобретенном объекте. Поэтому, рекомендуется проводить тщательную проверку юридической и финансовой чистоты перед совершением такой покупки.
Что касается изменений в законодательстве, то они также могут повлиять на риски покупки коммерческой недвижимости в различных аспектах и потребовать от владельцев коммерческой недвижимости выполнения новых требований по безопасности, энергоэффективности или другим аспектам управления. Новые правила могут ограничивать прежние права собственности или ввести дополнительные обязательства для владельцев.
Например, человек покупает под алкогольный магазин помещение в жилом доме, а потом запрещают торговать алкоголем или лицензия подразумевала расстояние 50 метров до какой-нибудь клиники или там детского заведения, а потом это расстояние сжимают и автоматически законодательным актом закрывает тот или иной магазин. Изменения в регулировании рынка недвижимости и строительства могут повлиять на цены и спрос на коммерческую недвижимость. Введение новых ограничений на строительство или изменения в урегулировании использования земель, например, могут снизить стоимость или потенциальное востребование коммерческой недвижимости.
Изменения в налоговом законодательстве могут повлиять на сумму налогов, требуемых для приобретения и эксплуатации коммерческой недвижимости. Это может существенно повлиять на потенциальную доходность инвестиции.
В целом, изменения в законодательстве могут повысить или понизить риски покупки коммерческой недвижимости в зависимости от конкретных изменений и их влияния на рынок и финансовые условия.
В коммерческой недвижимости очень важно также обращать внимание на оценку арендной ставки. Например, неправильно рассчитанная концепция объекта и неправильно спрогнозированное заполнение объекта, могут привести к тому, что будущие доходы будут не высоки и не придут к той окупаемости, которая закладывалась изначально.
Кроме того, бывает, что на старте находятся одни арендные ставки, а по факту эксплуатации рынок показывает, что дела идут не так хорошо в районе, в котором находится объект, из-за чего арендаторы начинают требовать скидки, и, соответственно, это крайне отрицательно складывается на экономических показателях объекта. Также бывает, что в районе, где нет магазинов, строится много объектов, а потом открываются сразу десятки. И это приводит к обрушению арендных ставок и, в принципе, покупательской способности в том или ином объекте.
Иногда, продавцы также могут продавать красивое новое здание, новое, за неоправданную цену, которая экономически нецелесообразна и не соответствует будущим доходам. Люди покупаются на эту историю, но объект не генерирует той доходности, которая подразумевает либо рынок, либо доходность, которая необходима для размещения капитала.
Не стоит забывать и о непредвиденных тратах при покупке коммерческой недвижимости:
1. Расходы на ремонт и модернизацию: очень часто скрытые дефекты в помещении становятся видны только после покупки недвижимости, из-за чего возникает потребность в ремонте, который может включать в себя замену систем отопления, кондиционирования воздуха, электричества и так далее.
2. Также важно обратить внимание на наличие воздуховодов, вентиляции, особенно для общепита, так как отсутствие вытяжки может быть очень большим минусом объекта.
3. Важно изучить будущее развития территорий города или локации, так как объект может быть запланирован под снос или, например, могут возникнуть вопросы переноса входных групп и загрузки-выгрузки товара.
4. Стоит обратить внимание на наличие рекламного пространства, так как в на некоторых объектах невозможно разместить рекламную конструкцию или просто рекламу.
5. Заранее нужно учитывать расходы на правовую поддержку, так как при покупке коммерческой недвижимости обычно требуется участие юристов, чтобы оформить и проверить все юридические документы, включая договор купли-продажи, договор аренды и прочие. Расходы на юридическую поддержку могут быть значительными и могут увеличить общие затраты и риски покупки.
Все перечисленные выше непредвиденные затраты могут увеличить общую стоимость покупки коммерческой недвижимости и повысить риски, особенно если они не были учтены в начале процесса. Поэтому рекомендуется внимательно изучить и оценить все возможные расходы перед принятием решения о покупке, чтобы минимизировать потенциальные риски и обеспечить успешную и взвешенную инвестицию.
Перспективы развития коммерческой недвижимости выглядят достаточно обещающими, рынок прошел достаточно серьезные и проблемные ситуации, которые показали, что коммерческая недвижимость живет и развивается. Коммерческая недвижимость включает в себя офисные здания, торговые центры, склады, производственные помещения и другие объекты, которые требуются для бизнес-деятельности.
Люди потребляют товары и услуги, спрос так или иначе растет, люди развиваются, появляются новые игроки на рынке, рынок услуг становится более качественным и высоким, это приводит к тому, что требуются все новые и новые помещения для новых форм бизнеса, что означает постоянное развитие рынка.
В целом, перспективы развития коммерческой недвижимости выглядят положительно и требуют внимательного анализа рынка и прогнозирования тенденций, чтобы успешно вложить средства и получить прибыль от таких инвестиций.
Как говорил Роберт Кийосаки, прежде чем купить себе объект, осмотрите 100 объектов и если после этого просмотра у вас не сложилось понимание, что именно вы хотите взять, нужно отсмотреть еще 100 объектов. Не плюс один объект, а еще 100. Вот такого подхода нужно придерживаться в бизнесе, чтобы реализовать тот или иной проект. Исследуйте рынок недвижимости, изучите возможности развития бизнеса и удобство для клиентов и сотрудников.
Новые комментарии: