2022 год внес неопределенность во многие сферы, в том числе в сферу строительства и покупки недвижимости. Несмотря на это, люди продолжают покупать квартиры и вкладываться в строительство домов. Почему так происходит, на что сейчас стоит обратить внимание при выборе застройщика и как остаться в рамках заложенного на строительство бюджета – расскажет ведущий архитектор и управляющий партнёр в старейшей архитектурной компании А+А Коблов Евгений.
Содержание:
3 причины инвестиций в недвижимость
1. Финансовая подушка безопасности для бизнеса
В большом количестве компаний построение бизнес-процессов в настоящее время – это достаточно рисковая деятельность. Именно поэтому многие предприниматели предпочитают создавать так называемый фундамент, на который они будут опираться при возникновении различных сложностей. И, конечно, сильнейшей финансовой подушкой в этом случае является наличие недвижимости в собственности и управлении. Многие люди, особенно старой закалки, вкладываются в постройку домов и квартир, потому что знают, что этот актив не становится значительно дешевле. Есть ряд исключений в виде неудачных жилых комплексов, но если проводить аналитику того, где ты покупаешь или строишь жилье, то этих исключений можно запросто избежать.
2. Желание улучшить свои жилищные условия
Возьмем за аксиому: денег в мире не становится меньше, они просто перетекают из одних рук в другие. И первое, что делают люди, когда у них появляются новые деньги, которые «перетекли» им, – улучшают свои жилищные условия, которые являются одним из аспектов благополучия. Люди с радостью начинают вкладываться в недвижимость и строить дома, в том числе для себя, и как показывает практика: жилье, которое было построено под себя, в итоге является самым ликвидным.
- «Есть кейс, который подтверждает это: учитывая предпочтения нашего клиента, мы сделали квартиру стоимостью 150 млн руб., а через полгода клиент продал ее уже за 300 млн руб. Соответственно, при помощи этой сделки он еще больше увеличил свои амбиции по поводу качества и интерьера того места, в котором он хочет жить», – делится Евгений Коблов.
3. Недвижимость легко компенсирует изменения рынка
Если посмотреть графики по стоимости недвижимости и курсам валют, то можно найти интересную закономерность: стоимость недвижимости увеличивается непропорционально повышению курсов доллара и евро. Если взять сегодняшние реалии по курсу валют, то станет понятно, что недвижимость приблизительно столько же стоит в рублях, сколько и в долларах. При сильных скачках курса она начинает стоить значительно меньше в долларовом эквиваленте, и в этот момент у вас есть полгода или год для того, чтобы купить ее и дождаться, пока в рублевом эквиваленте она «дойдет» до стоимости валюты.
Выбор застройщика в кризисное время
Ошибиться с застройщиком легко, если не проводить первоначальную аналитику. Нужно смотреть, какие дома застройщик уже построил, насколько они реализованы, есть ли проблемные дома и задержки по вводу в эксплуатацию, какие отзывы пишут покупатели. Во время кризиса также будет полезно изучить бухгалтерскую отчетность девелопера, узнать, есть ли у него убытки, судебные разбирательства или негативные комментарии в адрес собственника компании, поскольку репутация застройщика также говорит о его надежности.
- «Один из самых ярких примеров удачного и неудачного застройщика – это два построенных рядом здания. Первый дом был распродан еще на этапе проектирования. А второе здание, уже давно построенное и до сих пор никем не купленное, будет стоять еще очень долго, потому что и девелопер, и сама постройка, и маркетинговый проект – всё на низком уровне. Там никто не покупает, хотя локация очень красивая», – рассказывает Евгений.
Разумно ли строить дом с нуля сейчас
Построить дом с нуля всегда разумно, особенно, если ты строишь его с определенной целью. Если цель «продать», то, конечно же, нужно обязательно сказать об этом архитектору. Он совместно с девелопером проведет анализ рынка того района, в котором планируется строительство: посмотрит, какие дома там больше всего покупаются, какой они комплектации и за какую стоимость приобретаются.
Конкурентный анализ даст понимание той суммы, в которую нужно уложиться в строительстве, сколько должен стоить ремонт, какие должны быть изделия. За счет этих вводных можно легко построить дом с нуля и быть уверенным, что постройка принесет заказчику желаемую инвестиционную привлекательность. Поэтому если вы запланировали строительство дома на этот год, не нужно его откладывать на далекое будущее.
Рост цен при постройке дома
Все цены растут каждый год в среднем на 13%. Этот год не исключение. Конечно, когда произошла своеобразная шоковая терапия, цены неадекватно взлетели на пару месяцев. Однако после падения доллара цена упала и в итоге все равно изменилась, по сравнению с предыдущим годом, на те самые прогнозируемые 10-15%. Тем не менее, этот процент увеличения цен всегда закладывается в финансовую модель, чтобы снизить риски при увеличении стоимости строительства. Нужно понимать, что если дом строится 2 года, то сегодняшняя смета будет актуальна только первый год, на следующий год она подорожает в среднем на 13%, так как подорожает стоимость материалов и работ.
Помимо учета подорожания материалов нужно также учитывать временную ценность денег. Деньги, вложенные сегодня, со временем дешевеют, поэтому при расчете показателя инвестиционной эффективности проекта NPV все денежные потоки дисконтируют и приводят к текущему году. Таким образом, грамотно построенная финансовая модель поможет учесть рост цен и остаться в рамках запланированного бюджета.
Советы архитектора
1. Нужно готовить качественный продукт
Если вы расцениваете строительство как долгосрочное вложение средств, то нужно подготовить полноценный продукт с собственной идеологией и философией. Нужен комплекс различных архитектурных и интерьерных работ, которые придадут дому индивидуальности. В этом случае инвестиция будет успешной и принесет значительно больше денег, которые были вложены.
- «Мы построили дом в одном загородном поселке за 250 миллионов, и за несколько месяцев он был продан за 450 миллионов, а всё потому, что помимо выверенной эргономики всех помещений, была придумана целая философия жизни в этом доме, подходящая молодым начинающим предпринимателям до 40 лет», – рассказывает Евгений Коблов.
2. Недвижимость – это актив
Если вы строите дом и его не продаете, он считается пассивом. Если же вы при строительстве или покупке уже думаете о том, чтобы в будущем его продать, то нужно сразу переводить его в столбец активов и знать, что вся недвижимость для перепродажи покупается не более, чем на 5 лет. В противном случае она становится тем самым пассивом.
3. Сложно работать с недорогими архитекторами
На начальных этапах сложно работать с архитекторами, которые берут мало денег. Они еще не знают, как жить в подобных домах бизнес-класса, что именно нужно для их проектирования и строительства, и не могут подсказать, как усилить вашу идею.
4. Не нужно класть все яйца в одну корзину
В этом году больше всего пострадали те предприниматели, которые не диверсифицировали свои вложения. Всегда рекомендуется вкладываться в различные активы, разные типы недвижимости и иметь гибкий инвестиционный портфель, чтобы в случае форс-мажора можно было бы легко подстроиться под новые условия.
5. Строить дом «под себя» для дальнейшей продажи
Когда вы делаете дом не типовым, а индивидуальным и подходящим лично вам, он занимает ту ценовую категорию, в которой находятся ваши знакомые – люди, которые потенциально в будущем могут его купить, так как находятся на том же эмоциональном уровне, что и вы, а значит имеют те же потребности. Недвижимость, построенная «под себя» будет более ликвидной.
Новые комментарии: